Новини

ОФІСИ ТА ЛОГІСТИКА – ОСНОВНІ ДВИГУНИ ЗРОСТАННЯ В СЕКТОРІ НЕРУХОМОСТІ ЄВРОПИ
7 лютого 2019

У  Європі прискорюється ріст орендних ставок та знижується дохідність комерційної нерухомості. Згідно зі звітом міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield «ДНК нерухомості» («DNA of Real Estate»), в 4 кварталі 2018 року ринки комерційної нерухомості зберегли позитивну динаміку в більшості регіонів Європи та в більшості секторів.

 «Сектори офісної та складської нерухомості були головними двигунами зростання як у 4 кварталі, так і в 2018 році в цілому. На європейському рівні ріст орендних ставок на офісні приміщення склав 2,6% у річному вимірі, що є найвищим показником за останні п'ять років. Орендні ставки в логістичному секторі також продемонстрували найвище зростання за останні десять років – на 2,3%. На противагу, сектор торговельної нерухомості в Європі був більш стриманим, а орендні ставки зменшилися на 0,1% протягом кварталу. Тим не менш, це було поліпшенням порівняно із падінням на 0,4% у 3 кварталі і достатньо для того, щоб в цілому за 2018 рік динаміка була позитивною», – прокоментував Найджел Алмонд, керівник департаменту аналітики у компанії Cushman & Wakefield.

Ставки дохідності також продовжували знижуватися по всій Європі, причому основні зміни відбулися в логістиці; у 4 кварталі дохідність знизилася на 20 базисних пунктів, що зумовлено сильним попитом з боку інвесторів та зростанням орендних ставок. Дохідність в офісному сегменті знизилася на 6 базисних пунктів, а в рітейлі – лише на 2.

За даними Cushman & Wakefield, Будапешт був єдиним ринком із 46 міст, які досліджувалися, де у 4 кварталі зафіксовано як позитивне зростання орендних ставок, так і зниження дохідності у всіх секторах нерухомості. Дана ситуація є можливою завдяки сильним економічним показникам, зростанню попиту з боку орендарів та інвесторів. Орендні ставки на приміщення на торгових вулицях зросли на 7,1% в 4 кварталі, що було обумовлено значним зростанням реальних доходів і споживання, а також зростанням популярності формату стріт-рітейлу серед туристів. Орендні ставки на логістичну нерухомість зростають сьомий квартал поспіль (+2,4%), що відображає збільшення витрат на будівництво і обмежену пропозицію складських приміщень.

Офісна нерухомість

Орендні ставки на офісні приміщення у Європі продовжили зростати і у 4 кварталі 2018 року підвищилися на 0,7% (+2,6% у річному вимірі). Зниження орендних ставок не зафіксовано на жодному із досліджуваних ринків, а на 15 із 47 спостерігалося зростання ставок у 4 кварталі. Лідирували за цими показниками Глазго (+6,7%), Барселона (+3,9%) та Брюссель (+3,3%).  Зростання орендних ставок у секторі офісної нерухомості було найбільш стійким протягом 2018 року, причому темпи зростання у всіх чотирьох кварталах перевищували 0,5%.

Найбільший річний приріст було зафіксовано у Барселоні (+15,2%) через нестачу якісної пропозиції, за нею слідував Берлін (+13,8%) з міцною економікою, високим попитом та низьким рівнем пропозиції. Стійкий попит з боку орендарів у поєднанні зі зниженням вакантності у якісних об’єктах призвели до зростання орендних ставок на найкращі приміщення у п'яти територіальних округах Великобританії у 2018 році. В Італії рекордний рівень поглинання офісних приміщень спричинив ріст орендних ставок на 7,4% у Мілані та на 5% у Римі за останні 12 місяців.

В цілому, дохідність офісної нерухомості в Європі знизилася на 6 базисних пунктів у 4 кварталі та склала 4,36%. Значне зниження дохідності за останні 12 місяців спостерігалося у Німеччині (-26 б.п.), Бенілюксі (-22 б.п.) і центрально-східному європейському регіоні (-36 б.п.). Схоже, що ставки дохідності досягли свого мінімуму у Франції, в той час як на напівпериферійних ринках і у скандинавських країнах протягом кварталу і року відбулося менш значне зниження. Дохідність офісної нерухомості у Великобританії зросла за квартал і за рік, головним чином, після того, як зросла дохідність лондонського Вест Енду на 25 б.п. до 3,75% у 4 кварталі.

Складська та логістична нерухомість

Орендні ставки на логістичні приміщення у Європі продовжили зростати і у 4 кварталі 2018 року підвищилися на 0,9% (+2,3% за рік). Приблизно половина досліджуваних ринків продемонстрували зростання у річному вимірі, проте у 4 кварталі таких ринків було менше. Лідерами стали Дублін (+5,3%), Лондон (+3,3%), Москва (+2,9%) та Будапешт (+2,4%).

Ставки дохідності знизилися на більш ніж половині досліджуваних ринків. В цілому, дохідність у секторі складської нерухомості Європи знизилася на 20 б.п. і склала 5,71%, що є найсильнішою динамікою за останні три роки. На рівні держав головні зміни за 4 квартал 2018 року були зафіксовані у Німеччині (-38 б.п.), Бельгії (-25 б.п.), Італії (-25 б.п.) та Данії (-23 б.п.). Високий попит, відносно обмежена пропозиція та прогнозоване підвищення орендних ставок продовжують призводити до зниження дохідності на багатьох ринках.

Найджел Алмонд додає: «Стійкий ріст орендних ставок та зниження прибутковості, зафіксовані в логістичному секторі протягом 4 кварталу, є продовженням високих показників цього сектора за останні 12 місяців. На багатьох ринках існує нестача пропозиції у секторі складської нерухомості, і це стосується як ринку оренди, так і ринків капіталу. Ми очікуємо подальшого зростання орендних ставок у 2019 році, але вважаємо, що зниження дохідності буде повільнішим».

Торговельна нерухомість

У Європі зростання орендних ставок на торгових вулицях залишається стриманим; незважаючи на зниження на 0,1% за квартал, ситуація була стабільною протягом року. Орендні ставки залишалися без змін у 4 кварталі на 80% досліджуваних ринків. Підвищення спостерігалося на декількох ринках у Центрально-Східній Європі (+7,1% у Будапешті та +4,0% у Софії), напівпериферійних ринках (+4,3% у Римі та +1,8% у Барселоні) та у Великобританії (+2,0% у Лідсі та +1,8% у Манчестері). З урахуванням того, що орендні ставки залишалися без змін більш ніж на половині ринків протягом року, та через зростання загрози з боку онлайн-торгівлі, орендні ставки, за прогнозами, залишатимуться без змін або ж знизяться на більш ніж 60% ринків у 2019 році.

Це впливає на настрої інвесторів, оскільки дохідність торговельної нерухомості вздовж торговельних коридорів знову була найслабшою з усіх секторів нерухомості, досягнувши всього 2 б.п. в 4 кварталі. Центрально-cхідні європейські ринки Будапешту та Софії, які продемонстрували позитивне зростання орендних ставок за квартал, показали зниження дохідності на 25 б.п. Зміни також було помітно у Варшаві (-25 б.п.) і Амстердамі (-15 б.п.). Дохідність зросла майже на чверті досліджуваних ринків у цьому році, включаючи Единбург, Глазго, Осло (+25 б.п.) і Брюссель (+10 б.п.) в 4 кварталі.

Найджел Алмонд коментує: «З огляду на те, що дохідність на багатьох ринках знаходиться на десятилітніх мінімумах, а також існує висока ймовірність негативного або мінімального зростання, ми прогнозуємо, що дохідність зросте на 40% досліджуваних ринків».

ДОВІДКА

 

Дослідження «ДНК нерухомості» аналізує орендні ставки та ставки дохідності на приміщення найвищої якості в 46 містах Європи. Нордичний регіон включає ринки в Данії, Фінляндії, Норвегії та Швеції. Бенілюкс охоплює Бельгію, Люксембург та Нідерланди. Напівпереферійний регіон – це Ірландія, Італія, Португалія та Іспанія. В центрально-східному регіоні досліджувалися Словаччина, Угорщина, Чехія, Польща та Румунія.

 

 

Надаємо онлайн доступ до першоджерел

Контакти

Україна, 04053, м. Київ, Бехтеревський пров., 4
тел./факс: (044) 200 04 52
e-mail: office@kbu.org.ua

Прес-служба КБУ
тел.: (044) 200 04 51
e-mail: pr@kbu.org.ua