Новини

РИНОК СКЛАДСЬКОЇ НЕРУХОМОСТІ В ОЧІКУВАННІ НОВОЇ ПРОПОЗИЦІЇ, ВАКАНТНІСТЬ ВПАЛА ДО ДЕСЯТИРІЧНОГО МІНІМУМУ
5.04.2019

Презентуємо вашій увазі інформацію із дослідження ринку складської нерухомості Києва за 2018 рік від CBRE Ukraine, члена КБУ.

2018 став позитивним роком для сектору складської нерухомості. Обсяг валогового поглинання зріс на 31%, досягнувши близько 157 тис. кв. м (включаючи придбання об’єктів кінцевими користувачами). Як загальний тренд, орендна активність в 2018 стала предметом відкладеного попиту, після періоду невизначеності 2014-2016 років.

Угоди з оренди домінували в обсязі завершених угод, а орендарі сфери оптової та роздрібної торгівлі становили основну частку попиту на складські приміщення (59%) в структурі валового поглинання. Решту у структурі валового поглинання розділили між собою логістичні оператори (19%),  орендарі галузей фармацевтики та медицини (17%) та інших галузей (5%). Незначний спад обсягів оренди складів логістичними операторами був наслідком дефіциту приміщень необхідного розміру, так як логістичні оператори потребували в основному великих складських площ.

Варто відзначити, що невеликі угоди розміром 5 тис кв.м або менше, склали найбільшу  частку в 67% в структурі валового поглинання. Частка великих угод понад 10 тис кв.м мала тенденцію до зростання і склала 11% у 2018, коли ще у 2017 становила 5%.

Орендарі галузі оптової та роздрібної торгівлі були найбільшими орендарями в усіх типах угод, де найбільшими угодами стали оренда 20 тис кв.м у RLC Fozzy рітейлером Eldorado, а також оренда 20 тис.кв.м у складському комплексі Raben рітейлером Comfy.

В 2018 році  угоди з переїзду склали 52% в структурі валового поглинання, наступними в структурі були угоди з виходу на ринок (20%), далі угоди з розширення (19%) та інші типи угод (9%).

У 2018 було введено незначний обсяг нової пропозиції представлений 9 700 кв.м. складських площ, включаючи E&E Cable Solutions Warehouse (3 500 кв.м) у напрямку Житомира (M-06, E-40) та Sofia Ltd Warehouse (6 200 кв.м) у напрямку Фастова (M-05/M-06, P-04), який був зданий в оренду рітейлеру Novus одразу після виходу на ринок. Таким чином, загальна пропозиція збільшилась до 1,26 млн кв.м (+0,8% р/р) на кінець 2018. В перспективі, очікується близько 100 000 кв.м. спекулятивної пропозиції, заявленої до введення в експлуатацію у період 2019-2020 рр, включаючи об’єкти у місті та за його межами.

Одночасний вплив зростаючого попиту та зменшення обсягів введення нової пропозиції став результатом скорочення середньої вакантності на ринку до 3,7% (-2,3п.п. р/р). З одного боку, протягом останніх 5 років вакантність постійно зменшувалась і досягла нового рекордно низького рівня в 2018, в той час як чисте поглинання скоротилось в зв’язку з обмеженістю існуючої  пропозиції. Така ситуація на ринку дозволила орендодавцям поступово повторно переорієнтувати укладення угод  з орендними вставками в доларовому еквіваленті, опісля різкого росту іноземної валюти протягом 2014-2016 років.

Декларовані орендні ставки залишалися деномінованими в гривневому еквіваленті і варіювались в діапазоні від 125грн до 160грн ($4,5-$5,7) /кв.м/місяць для сухих складських комплексів класу А, натомість для сухих складів класу В орендні ставки були у межах 75грн-110грн ($2,7-$3,9) /кв.м/місяць. Ефективні орендні ставки на кращі складські приміщення склали 100грн-142грн ($3,6-$5,1) /кв.м/місяць, демонструючи зростання на 20-29% р/р в гривневому і 20-24%р/р в доларовому еквіваленті. В 2018 декларовані орендні ставки у складських комплексах класу А (темп. між 0-6◦C) варіювались в діапазоні від 210грн до 230грн ($7,5-$8,2) /кв.м/місяць, в той час як фактичні орендні ставки були у межах 190грн-210грн ($6,8-$7,5) /кв.м /місяць.

Настрої інвесторів у складському сегменті наслідували загальне зміцнення економічних показників, таким чином зріс попит на складські площі, які відповідали вимогам інвесторів. Так, компанія Dragon Capital Investments Ltd домінувала за кількістю угод у сегменті, придбавши логістичні комплекси Омега 1 (19 тис кв.м), Омега 2 (33 тис кв.м) та складський комплекс UKR DC (20 тис кв.м). На фоні низки угод, завершених протягом року у сегменті, ставка капіталізації на кращі складські активи зміцнилася на 0,75 п.п. та становила 13%.

Наталія Сокирко, керівник департаменту промислової та логістичної нерухомості CBRE Ukraine, прокоментувала:

«Ми очікуємо зростання попиту на складські площі з боку орендарів, з більшою кількістю запитів  щодо розширення від логістичних операторів та гравців ринку e-commerce. Проте, запити великих площ буде складно задовольнити зважаючи на теперішні умови на ринку – низький рівень вакантності та повільну девелоперську активність. Внаслідок такого дисбалансу, обсяг валового поглинання, ймовірно, буде обмеженим за рахунок пропозиції, що призведе до зростання орендної ставки на кращі складські приміщення, що залишилися на ринку. З огляду на поступове розширення поштових та фулфілмент послуг, ринок потребує складських приміщень з центральним розташуванням, щоб отримати конкурентну перевагу в термінах поставки. Дана тенденція, ймовірно, вийде на перший план попиту в сегменті. Очікуваний обсяг нових об’єктів у період 2019-2020 рр. (близько 100 000 кв.м), вірогідно буде одразу поглинутий після введення в експлуатацію, слідуючи поточній тенденції до зменшення середньої вакантності на ринку. У зв’язку з перспективою зростання орендних ставок до докризового рівня протягом наступних кількох років збільшення кількості проектів по схемі built-to-suit стає все більш можливим».

 

Надаємо онлайн доступ до першоджерел

Контакти

Україна, 04053, м. Київ, Бехтеревський пров., 4
тел./факс: (044) 200 04 52
e-mail: office@kbu.org.ua

Прес-служба КБУ
тел.: (044) 200 04 51
e-mail: pr@kbu.org.ua