Новини

Діджиталізація розрахунку податкової вартості нерухомості. Лікуємо чи заліковуємо проблему?
15 жовтня 2019

Верховна Рада розробила законопроєкт №2047-1 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційних схем у сфері оцінки об'єктів нерухомості шляхом діджиталізації розрахунку податкової вартості нерухомості».

Як зазначають розробники законопроєкту, його метою є: «ліквідація корупційних схем у сфері оцінки нерухомого майна фізичних осіб, усунення проявів монополізації під час реєстрації інформації про таку оцінку, та спрямований на діджиталізацію розрахунку податкової вартості нерухомості фізичних осіб, що в результаті забезпечить зменшення витрат та часу громадян під час продажу нерухомого майна, а також унеможливить ухилення від сплати податків при продажу (обміні) нерухомості фізичними особами».

Більшість із перелічених цілей дійсно потребують змін в правовому регулюванні, і суспільний запит на них вже більше ніж очевидний, що підтверджують і самі учасники ринку.

Чи долає цей проєкт закону вказані проблеми і чи спрощує ці відносини? Пропоную розглянути це питання в порівняльному аналізі чинного правового поля і змін які пропонуються.

Діюче законодавство передбачає обчислення суми податків і зборів, що підлягають сплаті при здійсненні операцій з продажу (обміну) нерухомого майна, виходячи з оціночної вартості такого майна, що розраховується суб’єктами оціночної діяльності.

Станом на сьогодні функціонує трьохрівнева система, де з початку оцінювач виїжджає на об’єкт та оглядає його, здійснює його професійну оцінку та складає відповідний звіт, який відправляє на авторизований електронний майданчик, який у свою чергу розміщує, отримує, передає інформацію зі звітів про оцінку, а вже потім Єдина база даних звітів про оцінку з модулем електронної перевірки визначеної оцінювачем вартості її підтверджує чи ні та вносить у відповідний реєстр (базу).

На думку законотворців, попри впроваджені механізми суб’єкти оціночної діяльності все одно намагаються «обдурити» державний модуль перевірки оціночної вартості задля заниження вартості об’єкта оподаткування. Чому їх не притягують до відповідальності за такі дії питання залишається риторичним.

Не всі гравці ринку з цим погоджуються та констатують, що зловживання якщо і мають місце бути, частіше за все стосуються недостовірності даних, які зазначаються, а не підходів та методів роботи оцінювачів.

Також весь ринок в один голос стверджує, що кількість авторизованих електронних майданчиків (їх можна перелічити на пальцях однієї руки на всю країну) недостатня і можливо констатувати про зловживання з їх боку, і як наслідок отримання останніми надприбутків. Процес збільшення кількості таких майданчиків на жаль досить забюрократизований – серед іншого, через вимоги щодо технічного захисту інформації на них та необхідність отримання атестату відповідності Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України.

Саме тут ринок бачить «вузьке горличко» та одну із проблем. Нажаль у вказаному Законопроекті передбачається, що порядок авторизації електронних майданчиків затверджується спільним рішенням Фонду державного майна України та спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань організації спеціального зв’язку та захисту інформації. Тобто фактично залишається та сама ситуація яка є зараз.

Новообрані депутати пропонують запровадити дворівневу систему, яка основним своїм завданням покликана усунути фактор корупції при визначенні вартості нерухомого майна шляхом виключення із процедури начебто людського фактору, а саме оцінювачів.

Передбачається, що податкова вартість об'єкта нерухомості автоматично визначається (розраховується) авторизованим електронним майданчиком та перевіряється (реєструється) в Єдиній базі даних податкової вартості. Крім того, пропонується розширити звужений сьогодні функціонал авторизованих електронних майданчиків, наділивши їх функцією автоматичного визначення (розрахунку) податкової вартості нерухомого майна, що продається фізичними особами.

Порядок ведення Єдиної бази затверджується Фондом державного майна України. Фактично всі алгоритми та методи визначення вартості об'єкта нерухомості віддаються на відкуп цього органу. Чи буде доступною вся інформація про стан ринку, як фактично є зараз, з усіма наявними недоліками, питання відкрите.

Однак, на нашу думку, незначний людський фактор все-таки залишиться, оскільки під час посвідчення правочинів з об’єктами нерухомості нотаріус через авторизований електронний майданчик буде вносити інформацію про об’єкт нерухомості та отримувати розрахунок податкової вартості, визначений (розрахований) авторизованим електронним майданчиком та зареєстрований в Єдиній базі.

Фактично мова йде не про визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості, а про «середню температуру по палаті». Можна навіть припустити, що будуть мати місце випадки коли ринкова вартість об’єкта нерухомості буде співрозмірна з вартістю фіскального навантаження в результаті правочину з таким об’єктом.

Юрій Хапко, адвокат, старший партнер ЮФ TOTUM, голова комітету Асоціації адвокатів України з нерухомості та будівництва

Надаємо онлайн доступ до першоджерел

Контакти

Україна, 04053, м. Київ, Бехтеревський пров., 4
тел./факс: (044) 200 04 52
e-mail: office@kbu.org.ua

Прес-служба КБУ
тел.: (044) 200 04 51
e-mail: pr@kbu.org.ua