Новини

Засновник KAN Development Ігор Ніконов: Я хочу створювати знакові проекти, які залишаться надовго після мене
6 лютого 2020

Ексклюзивне інтерв'ю з членом Ради директорів КБУ засновником KAN Development Ігорем Ніконовим

ПРО РИНКИ І КОНКУРЕНТІВ

- Чи не відчули ви уповільнення будівельного ринку в минулому році?

- Уповільнення було. По-перше, "Укрбуд" і "Аркада" зупинилися. По-друге, у деяких з'явилися проблеми з ліквідністю. Всі в 2019 році розмахнулися на рівень продажів, який був в попередні роки, а його вже немає. Як тільки попит падає, у більшості забудовників не вистачає коштів для завершення проекту.

- Чи будуть основні забудовники враховувати це уповільнення і скорочувати кількість проектів?

- Зрозуміти логіку багатьох забудовників іноді складно. Вони збільшують свої портфелі, "садять" ціни. Потім продають за собівартістю. Питання: а навіщо тоді було виходити на ринок з таким проектом? Більш того, деякі будують свої ж проекти одна біля одної. Складається враження, що на ринок зайшло багато дилетантів.

- Як, на ваш погляд, проблеми "Укрбуду" відбилися на ринку? Ви відчули перетікання покупців?

- Ні, у нас практично не перетинаються покупці. Я вважаю, в ситуації з "Укрбуд" уряд і президент прийняли єдино правильне рішення. "Київміськбуд" - корпорація, яка в змозі закрити дане питання і в якому держава і місто можуть якось допомогти, давши певні преференції. Та ж ДАБІ може закрити очі на якісь невідповідності. Іншого виходу на даний момент немає.

- Ви вважаєте, "Київміськбуд" може потягнути такий обсяг?

- Повинен. У "Київміськбуду" останнім часом свої обсяги були не такі великі, таким чином, все складається дуже органічно.

- Нещодавно уряд організував публічну зустріч з будівельним бізнесом. Основною темою обговорення стала корупція в ДАБІ. Навіть прозвучала теза від прем'єр-міністра про її ліквідацію. А варіант віддати її функції приватному ринку?

- Скасовувати цю структуру ні в якому разі не можна. І контроль повинен бути в руках держави. Наш будівельний ринок і його учасники, на жаль, не настільки свідомі, щоб працювати за деклараційним принципом. Ну і арбітром у суперечках, які перманентно виникають, повинна бути спеціалізована організація. Завалити можна будь-який проект. Скарга сусіда, за великим рахунком, може стати підставою, щоб не запустити в експлуатацію об'єкт. Такого не може бути. У ДАБІ повинні працювати дуже компетентні люди, з досить високими зарплатами. Більш того, на утримання цієї організації можна виділяти якусь частку оплати при узгодженні проекту. Наприклад, офіційний fee (внесок, збір). І може бути таким чином створювати бюджет, з метою забезпечити пристойні оклади співробітникам, які будуть дорожити своїми місцями.

- З приходом нової влади, нової команди, чи змінилася ситуація на ринку? Проблеми з ДАБІ скоротилися, або їх стало більше?

- Поки йде якась реорганізація, проходить конкурс на главу інспекції. Видно, що багато зацікавлених сторін хочуть отримати вплив і контроль над ДАБІ. Подивимося, чим це закінчиться.

- Ще одина теза прозвучала на зустрічі - іпотечне кредитування. Гончарук зробив амбітну заяву, що в цьому році реально зробити іпотеку під 10-11%.

- Я вважаю, він має рацію, і якщо існує можливість втілити цю заяву в життя, то потрібно обов'язково це робити. Після 2008 року банкіри хвилюються щодо оцінки нерухомості, адже коли трапляється криза, продати її за необхідною ціною неможливо. Тому ризики банку повинні нівелюватися, скажімо, даунпейментом (початковий внесок). Ринку дуже потрібно іпотечне кредитування.

- Чи вплинув на роботу мерії конфлікт Віталія Кличка з офісом президента?

- Не думаю, що істотно вплинув. Як я розумію, зараз правоохоронні органи дуже сильно шерстять мерію, намагаються знайти щось, щоб скомпрометувати міського голову і спровокувати можливість дострокової його відставки, або опустити його рейтинг.

- Але в цілому, вся ця ситуація, напевно, вплинула негативно на авторитет Кличка. Він привернув до своєї команди Максима Бахматова, який, очевидно, намагається підвищити його.

- Я бачу, що люди, навпаки, стали більш шанобливо ставиться до Віталія Кличка, враховуючи, що він вистояв в цьому протистоянні. Він дійсно впровадив позитивні зміни для міста. Максим Бахматов дуже креативний фахівець і така взаємодія вже зараз приносить свої результати. Подивимося, що буде на виборах. Кличко не збирається здаватися. Сьогодні він номер один і реально прикладає максимум зусиль. Але на будь-які позитивні зміни знаходиться купа критиків. І, як правило, ця критика далеко не справедлива. Скільки розумників критикували міст Кличко, а в результаті вийшло дуже круто. І якщо місто найближчим часом закінчить пішохідно-велосипедний маршрут від Лаври до Софії, то ми отримаємо шикарний туристичний маршрут. Адже це і відрізняє європейське туристичне місто - наявність зон активного відпочинку, особливо з видом на воду.

ПРО АРХІТЕКТУРУ МІСТА

- Чи є ще пропозиція хороших ділянок під будівельні проекти в Києві?

- Ділянок в Києві ще достатньо. Багато промислових підприємств, візьміть ту ж Теличку. Великий обсяг старого фонду, колишніх заводів і фабрик, складів. Згодом все це буде розвиватися.

У місті немає складнощів з місцем під житло, а ось з локаціями під громадський простір є питання. Зверніть увагу, наскільки Київ не використовує потенціал Дніпра. Це хвороба не тільки наша, київська, а взагалі всієї України. Існуюче законодавство про прибережній захисній смузі - це пережиток Радянського союзу, коли водойми захищалися від впливу хімічних добрив, які використовуються в сільському господарстві. Які зараз в місті можуть бути добрива ?! У всьому світі набережна є ключовим місцем тяжіння міст, головною визначною пам'яткою, а у нас це - мертва зона від Моста Патона до станції метро "Дніпро".

Я недавно бачив в архівах проект 1930-х років, де Хрещатик розвивається вниз до набережної (повз філармонію). Там можна було б влаштувати живу прогулянкову зону з кафе і ресторанами, де люди могли б гуляти і отримувати задоволення від того, що вони живуть на річці. А зараз нічого, крім головного болю у вигляді недобудованого мосту і пробок, люди не отримують. Міста з набережними є еталонами в плані суспільного, доброзичливого середовища. Тому, звичайно, потрібно і в закони вносити зміни, і в думку громадськості, тому що багато хто вважає, що набережну можна чіпати. Я категорично не згоден. Так, її не можна висотками забудовувати і обмежувати доступ до води не можна. Але без приватного інвестора в таких проектах теж нічого не вийде, а йому потрібна дохідність. Не варто тішити себе ілюзіями, що це все само зробиться. Скрізь потрібен господар. За будь-якої набережною потрібно стежити, витрачати кошти на експлуатаційні витрати.

Думаю, над Дніпром було б круто побудувати сучасний концертний зал на пару тисяч чоловік. Чому в Сіднеї зуміли поставити, а у нас не можна? Але всі бояться. У нас тенденція заборона викликає у всіх бурхливі оплески. Люди не розуміють, що забороняючи все, вони фактично ріжуть гілку, на якій сидять. Так ніколи не побудувати середовище, яке було б комфортним для них самих і майбутніх поколінь.

- Тому в Україні не будують архітектурних шедеврів?

- Заважає безліч заборон і популісти-активісти. Наприклад, є інвестори, які готові вкласти $ 50 млн в концертний зал, але вони не можуть знайти місце. А ось реалізувати б такий проект на Дніпрі - круто! Але я вас запевняю, завжди знайдеться купа активістів, які скажуть, що там живуть комарі цінних порід, і будувати там не можна. "Я проти! Чого? Всього!".

Шедевр будується з двох причин. Перша - економічна доцільність. Друга - амбіції. Для того щоб людина вклала великі гроші, не розраховуючи на крутий прибуток, він повинен розуміти, що цей проект його прославить. Але, по-перше, у нас немає такого ринку, а, по-друге, тебе з'їдять активісти, і будувати не дадуть.

- У вас є особиста "будівельна" мрія?

- Я хочу створювати знакові проекти, які залишаться надовго після мене. Є і напрацювання, і договори, але часто я стикаюся з величезними труднощами. Ми йдемо руслом заборон, які придумують все, кому не лінь. І у нас цим пишаються. Усе велике робиться всупереч. У нас багато місць для вау-проектів. Наприклад, готель "Дніпро" потрібно реконструювати. Порожнє місце на вул. Хрещатик, 5 ще невідомо скільки буде стояти. Там свого часу просто обдурили інвестора. Сказали спочатку - приберіть будівлю, яка виступала до проїжджої частини, а ми вам компенсуємо втрачений об'єм. Інвестори витратили гроші, знесли будівлю, а потім їм не дали дозволу.

Вважаю, що давно потрібно було продати готель "Дніпро" і "Україна". Чув, що навіть вже є обговорення з цього приводу.

Владі потрібно бути більш сильною і швидко приймати рішення, які зроблять місто красивішим, а законодавцям менше піаритися на заборонах, думати про майбутні покоління. Інакше прибіжить еколог і скаже, що там у дворі готелю "Дніпро" живуть якісь цінні жуки, або там дуже цінний схил, який ні в якому разі не можна чіпати. У мене іноді складається враження, що у нас в Києві живуть всі тварини з Червоної книги.

Моя мрія впирається в те, що у нас в країні немає реального розуміння, як зацікавити якісних інвесторів вкладати гроші. У таких питаннях має бути єдність мерії, прем'єр-міністра і президента. Це повинно бути єдине ціле, яке вирішує одну складну задачу - створення враження у всього світу, що в Україні можна заробляти гроші, що це крута європейська країна, недооцінена сьогодні. І почати такий процес необхідно з Києва. Наприклад, давним-давно потрібно було виділити гроші на завершення Подільсько-Воскресенського моста. Потрібно працювати з інвестором для завершення проекту на Хрещатику, 5 і багато інших прикладів. Що таке привабливі інвестиції? Це коли штучно створюється прискорення, враження у інвестора, що потрібно бігти і вкладати гроші, інакше він запізниться.

ПРО РОБОТУ КОМПАНІЇ

- Наскільки фінансово успішний був минулий рік для компанії?

- У нас значно зросли обсяги у порівнянні з 2018 роком. Частково це пов'язано з тим, що в 2015 році я не займався компанією; тільки в 2016 році я повернувся і подивився, що компанія стала наполовину менше. Знадобилося кілька днів, щоб знову наростити темпи. В девелопменті рішення повинен приймати власник, ніякий директор не може на себе взяти такі зобов'язання. Постійно йде компроміс між прибутком, якістю, ризиком, терміном і так далі. Крім власника, ці ризики на себе ніхто взяти не може.

- Прибуток компанії в минулому році також зріс?

- Ми вважаємо доходи за окремими проектами, не по році. Завершили чергу - якщо там є прибуток, можемо її розподілити. Якщо ні - то ні.

- У вас є великі покупці? Я чула, на ринку є приклади, коли іноземці, або українські інвестори купують навіть 80% квартир в споруджуваному ЖК ...

- До нас приходять інвестори, які купують по 50, по 100 квартир. Вони вважають, що частка орендного житла буде рости, і, напевно, вони мають рацію. Потрібно створити ринок якісного орендного житла. Вони цим займаються, і ми також починаємо уважно дивитися в цьому напрямку.

- У яких проектах є такі покупці?

- У "Файна Таун". У ЖК "Республіка" йдуть переговори.

- Ви зараз берете участь в проекті UNIT.City з Василем Хмельницьким як співдевелопера і співінвестора ...

- Так, ми розробили документацію, отримали дозвіл на будівництво, відпрацювали технології і стартували. І зараз працюємо як співдевелопер і співінвестор. Проект дуже технологічний, масштабний і складний, - Хмельницький звернувся до нас як давнім і ефективним партнерам.

- Чи комфортно працювати в партнерстві, чи легше самим розвивати проект?

- Мрія будь-якого девелопера - працювати без партнерів. Тому що це миттєве прийняття рішень, це ризики, які ти сам на себе береш. Партнерство - це дуже складно, ти постійно повинен йти на компроміси. Людина повинна тебе розуміти, бути на одній хвилі, бути стриманим. Тим більше якщо ти керуючий партнер і працює з ранку до ночі, а він, наприклад, був відсутній, потім приїжджає і починає нав'язувати свою думку. У партнерстві дуже важливо бути ввічливим і коректним один з одним. В основному ми намагаємося працювати самі, але є проекти, де це не завжди можливо.

- Ще до кризи KAN планував вихід на міжнародну біржу для залучення фінансування ...

- Так, було таке. Ще хотіли створити велику компанію в 2007 році. За нашими підрахунками, вона повинна була коштувати дуже дорого, враховуючи, за скільки ми припускали продати ділянки землі. Але потім все зупинилося. Плюс прикладом послужив дуже поганий досвід "ХХІ Століття", який вийшов на біржу. Це дійсно складна тема, а з урахуванням того, що зараз можна отримувати кошти від інвесторів (покупців житлової нерухомості), в подібному рішенні немає ніякого сенсу. А взагалі мені не зовсім зрозуміла позиція НБУ, Мінфіну - чому не можна кредитувати девелопмент?

- У ваших ЖК встановлено сортувальні урни для різних типів відходів. Наскільки жителі охоче ними користуються? І куди ви збуваються відходи?

- Насправді не так легко це зробити в нашій країні. Є кілька заводів, які займаються сортуванням, - в Запоріжжі та Одесі, наприклад. Кожен день приїжджають машини, одна забирає скло, інша - пластик, і розвозять на сортування. Ми зараз більш активно займаємося цим питанням. Хочемо збільшити обсяги і вже запустили для мешканців в соцмережах статистику, скільки і чого ми збираємо. Найбільші обсяги зараз в "Файна Таун".

Крім того, особливу увагу ми приділяємо енергоефективності, перевіряємо будматеріали. Пінопласт, наприклад, взагалі не використовуємо. Кошики для кондиціонерів встановлюємо на всіх проектах, щоб потім не зіпсували естетику фасаду. Нас цікавить думка людей, ми завжди з ними у відкритому діалозі. Так, у нас і собівартість трохи більше, ніж у інших, але якість і концепція наших проектів значно відрізняються від ринку.

- Ви впевнені, що люди готові до сортування в серйозних масштабах?

- Людей необхідно навчати: створювати інфраструктуру для сортування, зробити це зручним і показувати на власному прикладі. Ми ж все одно прийдемо до того, що сміття почнуть купувати, як це робиться в усьому світі. Тоді і жителям добре буде, і керуюча компанія буде отримувати якийсь дохід.

- Концепція закритих дворів буде все ще актуальна в нових проектах на найближчі роки, або їй на зміну повинні прийти нові вирішення питання безпеки?

- Закрита територія - це вимога в першу чергу самих жителів. Ми якраз зацікавлені у відкритих дворах. Але давайте подивимося на питання з іншого боку. Я ось припускаю, що, створивши хороше середовище навіть всередині закритого ЖК, можна впливати на оточення. Це еволюційний процес. Навколо нових ЖК дорожчає нерухомість, створюється нове середовище людей з однаковим рівнем достатку, схожих інтересів. Деякі старі будинки поруч з новими ЖК будуть оновлюватися або змінюватися, на їх місці буде реалізовуватися щось якісно нове. Тобто зона комфортного середовища буде поступово розширюватися, поки забудовники створюють маленькі анклави, які в кінцевому підсумку возз'єднаються.

Подивіться, вся панельна забудова дуже сильно застаріла. Просто немає ринку, щоб побудувати більш якісне житло, але він обов'язково з'явиться. Почнуть з хрущовок в центрі міста, потім перейдуть на житлові масиви.

- Ви не продаєте комерційні приміщення в своїх ЖК. Чому?

- Нам важливо створити органічний пул орендарів, щоб не було, як у інших - тільки аптеки та салони краси. Так, ми будемо довше заповнювати приміщення, але якісніше і функціональніше. У нас могла б стояти черга з власників ігрових автоматів, але ми їх свідомо не пускали. До речі, у деяких орендарів вже з'явилася така цікава фішка - ресторан, наприклад, говорить, що зайде тільки з ігровими автоматами. Вони об'єдналися з сильними брендами, і ті ставлять умови, що входять в проект тільки з лотереями. Нам, звичайно ж, вигідно продати комерцію, але ми не зможемо тоді дотримати тенант-мікс і не забезпечимо людей усіма видами послуг.

ПРО НОВІ ПРОЕКТИ

- Наскільки сьогодні рентабельний сегмент комфорт-класу - не з'їла його конкуренція? Багато забудовників зайшли в цей сегмент, збільшивши його частку на ринку. Чи плануєте ви залишатися в ньому, або є сенс перейти на клас вище?

- Все залежить від земельних ділянок, які є в розробці. Ми все-таки плануємо диверсифікувати ризики і вести одночасно кілька проектів різних категорій. В цьому році ми плануємо запустити три проекти. Почали розробку проекту комплексної забудови бізнес-класу в центрі Києва; - думаю, в 2020 році вже виведемо його на ринок. Хочемо спробувати сегмент котеджної забудови - є навіть ідеї, де в межах міста можна реалізувати подібний проект.

- Ви робили оцінку ринку котеджного будівництва? Яка пропозиція зараз на ньому є?

- Ми вивчали пропозицію - все за містом і далеко не в найкращих місцях. Дуже важко оцінити попит, не маючи пропозиції. Наша компанія багато в чому створює новий попит, коли виводить проекти на ринок. Дуже важливо наблизити ціну до рівня вартості квартири. Коли людина за ціною квартири отримує будинок, та ще й в межах міста, думаю, знайдуться бажаючі, які подивляться на цю ідею з позитивом. Хоча скрізь є ризик. Щоб промацати споживача, треба спершу побудувати 20-30 будинків, створити інфраструктуру і спробувати їх продати.

- У вас вже є земля для цих проектів?

- Ми придбали дві ділянки під проекти котеджних містечок. Зараз займаємося їх девелопментом. Однак ми не можемо спрогнозувати, чи буде там попит. Ми просто повинні взяти і зробити новий продукт на ринку: житло в приватних будинках в межах міста. Відразу скажу, це будуть не таунхауси - вони не прижилися на нашому ринку. Крім того, якщо ти побудував, наприклад, три таунхауса, то як їх продати? Адже рекламний бюджет будь-якого проекту - від 1 млн грн в місяць. Частка реклами в наших проектах складає близько $ 40-50 за кв. м. І якщо проект маленький - де взяти гроші, щоб його прорекламувати і потім продати? Тим не менш, ми не скидаємо з рахунків і таунхауси, будемо аналізувати перспективи.

- Тобто, котеджні проекти будуть великі?

- Ділянки великі - на 30 гектарів, розраховані на 160-200 будинків. Якщо порівняти з іншими нашими проектами, то це невеликі обсяги, як, наприклад, один житловий будинок на 200 квартир.

Ми вирішили ризикнути наповнити цей сегмент пропозицією. Дуже важливо, щоб це не було елітне житло. Ми прораховуємо все до копійки, щоб проект був максимально ефективний.

- Наскільки собівартість котеджного будівництва відрізняється від багатоповерхового?

- Серйозно відрізняється. Основна частина витрат - це покрівля і фундаменти. Коли покрівля і підстава розраховане лише на два поверхи, це б'є по квадратному метру. У 12-поверхівці ці витрати діляться на значно більшу кількість квартир. Крім того, великі витрати підуть на ландшафтний дизайн та інфраструктуру.

- Яка інфраструктура буде в цих проектах?

- Точно буде дитсадок з початковою школою, дитячий клуб, ресторан, басейн. Намагаємося зробити в складі проекту орендний будинок, де можна знімати квартири для персоналу або приїхали погостювати родичів. Все це атрибути комфортного життя.

Я особисто намагаюся розвивати концепцію життя без машини, вона буде нашою метою і в нових проектах. Жити постійно "на колесах" абсолютно некомфортно і неефективно.

- Але ж ви живете на колесах?

- Ні. Я живу в офісі (сміється). У будь-якому випадку, теж доводиться іноді виїжджати. Але я кажу про звичайних людей. Ось купив чоловік собі квартиру або будинок, там повинна бути необхідна інфраструктура навколо. Якщо її немає, нехай замислиться, навіщо в такому проекті купувати житло. Немає нічого ціннішого часу, і своїм підходом ми говоримо: хлопці, ми економимо ваш час.

Ось в ЖК "Республіка" з 1 вересня вже відкриється школа і дитячий сад, хоча від нас ніхто не вимагав робити школу на першому етапі, адже заселилися на той момент жителів в двох зданих будинках не вистачить, щоб її заповнити. Вона точно буде спочатку збитковою. Але ми прагнемо показати покупцям важливість комфортного середовища проживання і своє ставленням до них.

- Які цілі ставите собі і компанії на 2020 рік?

- Дуже важливо зменшити витрати, збільшити обсяги будівництва та освоєння коштів. Важливо також продавати високими темпами. У деяких проектах ми будуємо більше, ніж продаємо, наприклад в ЖК "Республіка". Це ризик, на який ми йдемо усвідомлено. Такими темпами в Києві ніхто будує. Хоча ці проекти у нас в комфорт-класі, ми створюємо в них всі атрибути бізнес-класу. Коли я приїжджаю туди, то повинен розуміти, що тут я сам можу жити. Я роблю те, чого люди не очікують. Це пізніше до них приходить розуміння, що так повинно бути. Таким чином створюється стандарт, і покупець, йдучи до іншого забудовника, запитує: а де спортивні майданчики, зони відпочинку? А їх немає. Ну, тоді ми йдемо.

ПРО СІМ'Ю ТА ОСВІТУ

- У вас велика сім'я - 10 дітей, дружина бере активну участь у вашому бізнесі ...

- Мережа освітніх проектів "А +" - це бізнес під керуванням подружжя.

- Чи готові розвивати мережу за рамками своїх проектів?

- Ні. Школа взагалі не рентабельна. Ми цей бізнес вивели окремо як напівсоціальний проект, і розвиваємо мережу в надії, що в кінцевому підсумку вона теж може бути самоокупною.

- Ваші діти беруть участь в роботі компанії? Можливо, готуєте приймача для передачі управління компанією?

- До передачі управління - не факт. Потрібно бути впевненим, що у дитини вийде. Але одну з дочок дружина готує на позицію HR-директора. Ми дивимося на потенціал дітей, потрібно, щоб їм це подобалося. З чотирьох старших двоє вже працюють зі мною, третя дочка зайнята власним бізнесом - відкриває спортивні клуби, четверта бере участь у розвитку мережі "А +" і займається вихованням трьох дітей.

- Тобто, до "будівництва" ніхто не проявляє інтересу ...

- Ні, ніхто. Тільки зять, він генеральний директор компанії.

- Розвивати KAN по моделі сімейного бізнесу ви не хочете?

- Ні, KAN - немає. Моя дружина хоче зробити освітню мережу "А +" сімейним бізнесом. Вона багато вчиться, розвивається, ось зараз закінчує MBA. Тобто докладає багато зусиль, щоб побудувати ефективну сімейну компанію. Але поки, крім неї, ніхто з сім'ї активно не бере.

- Які головні принципи ви закладаєте в спілкування з дітьми?

- Догм ніяких немає. У мене діти трьох вікових категорій, і їх виховання було принципово різним. Ми з дружиною дорослішали, ставали мудрішими. Старші "отримували" по повній програмі, за радянським зразком. Середні - трохи менше, а молодші взагалі рідко бувають покарані. І в мене складається таке відчуття, що молодших ми виховували більш правильно.

- Іншими словами, діти "діставати стусанів" не повинні?

- Думаю ні. Я до цього прийшов шляхом еволюції. Але було б набагато корисніше, якби я це розумів в молодості. Потрібно давати їм свободу, пояснювати і намагатися власним прикладом показати, як робити правильно. Карати тільки в крайньому випадку, без "екзекуцій". Це сильно позначається на психології людини, його продуктивності, бажанні досягти кращого. Вони повинні грати, комунікувати, говорити правду, не боячись отримати за це покарання.

https://interfax.com.ua

Надаємо онлайн доступ до першоджерел

Контакти

Україна, 04053, м. Київ, Бехтеревський пров., 4
тел./факс: (044) 200 04 52
e-mail: office@kbu.org.ua

Прес-служба КБУ
тел.: (044) 200 04 51
e-mail: pr@kbu.org.ua