Новини

Карантин триває — а що з нерухомістю?
10 квітня 2020

Вже упродовж майже місяця тривають карантинні заходи. Важко виокремити галузь, на яку б не повпливали обмеження. Про те, як реагує ринок нерухомості та що очікує на нього далі, розповіла Анастасія Бідах, старша юристка компанії-члена КБУ Sayenko Kharenko.

З моменту введення карантину на всій території України, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 р. (далі Постанова КМУ) була прийнята низка нормативно-правових актів, які впливають на всіх учасників ринку нерухомості та будівництва.

Комерційна нерухомість

Перші, хто оголосив проблему стали девелопери, власники торгових та торговельно-розважальних центрів, які звернули увагу на витрати по утриманню та обслуговуванню майна, сплаті податків та кредитних зобов’язань у цей період. Нагадаємо, що відповідно до Постанови КМУ до 24 квітня 2020 р. робота закладів торговельно-розважальних центрів опинилась під забороною.

Іншу проблематику висловили орендарі офісної нерухомості, діяльність яких не знаходяться під прямою забороню, але з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-2019) працюють дистанційно і також зазнають певних збитків.

Напевне, з метою врегулювання орендних відносин на час карантину, законодавець шляхом доповнення пунктом 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України уточнив можливість звільнення від сплати за користування майном, якщо через обставини за які орендар не відповідає майно не може ним використовуватися (див. Закон України № 540- ІХ від 30.03.2020 р.). Але питання досягнення цієї мети жваво обговорюється останні тижні.

По-перше, необхідно звернути увагу, що діючим Цивільним кодексом України передбачено право орендаря:

— Вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України);

— Бути звільненим від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України).

В будь-якому разі, ні частина 4, ані частина 6 статті 762 Цивільного кодексу України не звільняє орендарів від обов’язку довести наявність таких обставин та причино-наслідкового зв’язку між ними та можливістю використання майна.

Нові положення Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України ніяким чином цей обов’язок не знімають, більш того, призводять до плутанини, використовуючи поняття «може бути звільнений», замість «звільняється», передбаченого п. 6 ст. 762 ЦКУ.

По-друге, залишається невирішеним питання сплати комунальних та експлуатаційних витрат (OPEX), які за деякими договорами входять до сплати за користування майном. В даному аспекті, ситуація повинна вирішуватися в кожному окремому випадку та в залежності від умов укладеного договору.

По-третє, пряма заборона на діяльність стосується ні всіх орендарів, але щодо більшості діють рекомендації Кабінету Міністрів України про організацію віддаленої роботи працівників. Йдеться про орендарів бізнес-центрів, яким буде важче довести відсутність можливості використання майна на час дії карантину. З іншого боку, при належному зборі та підготовці підтверджувальних документів може ставитися питання про зменшення орендної плати. Але знов-таки, це буде вирішуватися сторонами в кожному окремому випадку.

Посилання на форс-мажорні обставини з метою звільнення від сплати орендної плати здається дуже сумнівним шляхом, зокрема з врахуванням того, що наявність обставини непереборної сили є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання, а не від їх виконання. Окрім цього, факт встановлення карантину не звільняє сторону від обов’язку доведення причино-наслідкового зв’язку між наявністю обставини та неможливістю виконання обов’язку внаслідок її настання.

Житлова нерухомість

Щодо житлової нерухомості, то на жаль, канікул по сплаті орендної плати не передбачається. Норми статті 762 Цивільного кодексу України, в більшості випадків не будуть розповсюджуватися на оренду житлової нерухомості, тому як не має місце неможливість чи істотне зменшення можливості використання майна. Навпаки, використання буде здійснюватися повною мірою, однак не кожний орендар зможе виконувати обов’язки зі сплати орендної плати.

Кожні цивільні правовідносин потребують дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності. Орендні правовідносини будуються так саме, на балансі інтересів сторін. А тому, єдино вірним шляхом для врегулювання наведених вище питань є шлях переговорів, який забезпечить дотримання необхідного балансу та дозволить вийти із кризи з мінімальними втратами для обох сторін.

Будівельна діяльність

Сама будівельна діяльність не підпала під заборону, встановлену Постановою КМУ, тому більшість будівельних майданчиків продовжують свою роботу в звичайному режимі, але за умов забезпечення персоналу засобами індивідуального захисту та дотримання інших протиепідемічних заходів.

Однак, необхідно пам’ятати, що рішеннями органів місцевого самоврядування можуть бути встановлені додаткові обмеження. Наприклад, в місті Чернівці рішенням міської постійної комісії з питань техногенно екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій тимчасово заборонено виконання ремонтно-будівельних робіт. В місті Києві такої заборони не має.

Водночас, роздрібна торгівля будівельними матеріалами, виробами та обладнанням не підпала під виключення, торгівля яких дозволена Постановою КМУ, що звичайно впливає на будівельну галузь. З боку будівельників робляться відповідні звернення щодо врегулювання цього питання, тож сподіваємось що найближчим часом будуть деякі послаблення чи роз’яснення в цьому контексті.

Джерело: https://uba.ua/

Надаємо онлайн доступ до першоджерел

Контакти

Україна, 04053, м. Київ, Бехтеревський пров., 4
тел./факс: (044) 200 04 52
e-mail: office@kbu.org.ua

Прес-служба КБУ
тел.: (044) 200 04 51
e-mail: pr@kbu.org.ua