Новини

🏙️Девелопмент 2025: нові правила та можливості

 

Якими є останні аналітичні дані ринку житлової та офісної нерухомості, перспективи і можливості соціального орендного житла та виклики оподаткування операцій з майбутніми об’єктами нерухомості? Ці питання обговорили під час другого блоку Business Day КБУ 11 березня 2025 року. 

 

Олександр Червак, Виконавчий директор КБУ, виступив модератором дискусії, який описав теми обговорень, запросивши учасників до активної дискусії.

 

🌆Стан ринку житлової нерухомості презентувала Олена Унаньян, Директорка з розвитку ЛУН. Так, за 2024 рік було введено в експлуатацію 9,76 млн кв.м. Це на 32% більше, ніж у 2023 році. 

 

Якщо говорити про вартість ціни за первинку, то у порівнянні з січнем 2022 року найбільше ціна виросла в Івано-Франківську (+63%), Ужгороді (+44%), Львові (+40%), Рівному (+40%) та Чернівцях (+33%). 

 

В той же час, кількість продажів на первинці сумарно по Україні у 2024 році скоротилася на 15% у порівнянні з 2023 роком. 

 

💰Пані Олена навела статистичні дані щодо цін на житло на вторинному ринку, порівнявши ціни, зазначені в оголошеннях та ціни в укладених угодах. Так, середня вартість придбаної квартири є нижчою ($54 000 - Київ, березень 2025), ніж середня ціна, вказана в оголошеннях ($62 500 - Київ, березень 2025). 

 

Олена Унаньян також торкнулася питання швидкості продажу та орендування квартири, відзначивши, що для здачі квартири в оренду в середньому йде 7 днів. 

 

🏢Анастасія Качан, Старша консультантка з офісної нерухомості CBRE Ukraine, представила огляд ринку офісної нерухомості Києва за 2024 рік, зазначивши, що середня вакантність становить 22% (-2,7 п.п з поч. року). 

 

Також нова пропозиція зросла вдвічі за рік, склавши 34 000 кв.метрів. 

 

🏗️Пані Анастасія проінформувала щодо попиту на офіси. Так, тренд щодо скорочення/оптимізації площ пішов на спад, що підтверджується позитивним показником чистого валового поглинання на рівні 86 000 кв.м. Офіси площею 200-500 кв.м є найбільш популярним форматом для оренди в останні роки.

 

Як зазначила експертка, майбутня пропозиція офісів залишається обмеженою, а темпи будівництва існуючих проєктів сповільнились. В той же час, збільшився попит на коворкінги, особливо в умовах відключень електроенергії. 

 

📜Володимир Анушкевич, Секторальний проектний менеджер Команди підтримки реформ Міністерства розвитку громад та територій України, поінформував щодо розробки концепції законопроєкту «Про соціальне житло». 

 

Очікується, що вже незабаром буде представлено концепцію майбутнього законопроєкту та можна буде перейти до обговорення з усіма зацікавленими сторонами, зокрема, бізнесом. Команда підтримки реформ відкрита до пропозицій та ініціатив від бізнесу. А згідно з планом Ukraine Facility, очікується, що закон буде прийнято у 4-ому кварталі 2026 року. 

 

Ключові завдання майбутнього законопроєкту: 

✔️створення реєстру соціального житла;

✔️створення реєстру осіб, які його потребують (як альтернатива сучасних квартирних черг);

✔️створення реєстру операторів, що будуть управляти таким житлом. 

 

Пан Володимир також наголосив на необхідності цифровізувати всі процеси та реєстри в Єдиній інформаційно-аналітичній житловій системі. 

 

Окрім цього, заплановано переглянути критерії осіб, які можуть забезпечуватися соціальним житлом, зокрема це можуть бути: майновий критерій (особи, які не мають житла для проживання, або їхнє житло пошкоджено, зруйновано чи знаходиться на тимчасово окупованих територіях) та фінансовий критерій. 

 

👤Анна Лаєвська, Голова Комітету КБУ з питань девелопменту, Комерційна директорка компанії Інтергал-Буд, зауважила, що ініціатива запровадження соціального орендного житла є надзвичайно важливою, адже лише близько чверті ВПО підпадають під необхідні критерії для участі у програмі єОселя. 

 

Пані Анна описала іноземний досвід з функціонування подібних ініціатив на прикладі Німеччини. Вона представила на розгляд три можливі сценарії: 

 

🔹Перший сценарій. Земельна ділянка є муніципальною, або належить девелоперу. Є зонінг, сформовано цільове призначення під житлову забудову. Муніципалітет домовляється з девелопером про викуп певної частини відсотку квадратних метрів в проєкті за ціною, яка включає собівартість будівництва та мінімальну маржу девелопера. Таким чином орган місцевого самоврядування отримує у власність, у своє управління певний пул квартир. Потім сам орган місцевого самоврядування здає в оренду це житло. Перевагою для девелоперів є гарантія наявності оборотного капіталу на старті. 

 

🔹Другий сценарій. Девелопер залишає певний відсоток квартир в проєкті  під соціальну оренду та отримує від держави компенсацію певної долі вартості квадратного метра. Це дає можливість для девелопера вивільнити додаткові кошти і зменшити фінансове навантаження при будівництві об'єкта. У відповідь, девелопер має зобов'язання профінансовані державою квартири залишити в пулі і за фіксованою вартістю оренди здавати пільговим категоріям населення. 

 

🔹Третій сценарій. Можливий завдяки активному, як у Німеччині, ринку інституційних інвесторів, які викуповують житло, здане в соціальну оренду. Відповідно девелопер може пул квартир, зданих в оренду, потім відступити. Ці права продати за ближчою до ринкової вартістю інституційному інвестору. 

 

💰Анна Лаєвська наголосила на кількох питаннях, які потребуватимуть урегулювання: визначення джерела фінансування для будівництва соціального орендного житла, врегулювання орендної ставки та розробка територіальних планів розвитку. 

 

👤Анатолій Беркута, Віцепрезидент КБУ, наголосив на необхідності розробити комплексні плани розвитку територій територіальних громад. Однак, для цього необхідно мати індикативні показники, кошти, фахівців та час. 

 

📜Пан Анатолій підкреслив необхідність створення законодавчого та нормативного підґрунтя для будівництва соціально орендного житла. Так, потрібно розробити проєктну документацію для пілотного проєкту, на основі якої підготувати пропозиції щодо нормативної бази, яку потім можна буде трансформувати у державні будівельні норми. 

 

🏡Ольга Сидорчук, Голова Комітету КБУ з питань нормативної та законопроєктної діяльності, Керівник юридичної компанії SEMPRA LAW, поділилася інформацією щодо опитування КБУ на основі первинної концепції від Міністерства розвитку громат та територій України щодо соціального житла. 

 

Так, орендар отримує житло у користування, сплачує щомісячні платежі, що включають орендну плату та внесок у рахунок майбутньої купівлі. А після повної виплати вартості житло переходить у власність орендаря.

 

Як наголосила пані Ольга, важлива перевага – фіксація ціни житла під час укладання договору і можливість дострокового викупу.

 

✔️Для девелоперів та фінансових установ такий підхід також має значні переваги: збільшення кількості продажів; стабільний дохід від орендних продажів; створення довгострокових відносин з клієнтами. 

 

Також Ольга Сидорчук описала особливості столичної ініціативи «DOMIVKA+ Орендуй та купуй». 

 

Загалом, експерти прогнозують подальший розвиток ринку оренди з викупом. В законодавстві також очікуються зміни, які сприятимуть цьому. 

 

📊Дмитро Михайленко, Голова наглядової ради Crowe Mikhailenko, розкрив актуальні питання оподаткування операцій з майбутніми правами на нерухоме майно (МОН). 

 

Так, пан Дмитро описав проблему визначення ПДФО, що виникає при оцінці МОН у разі його продажу (відступлення). Зокрема, база, що містить інформацію про оцінку об'єкту не враховує його ступінь завершеності, а також обмежує можливість поліпшити оцінку через залучення професійного оцінювача, оскільки встановлює 20% діапазон, за межі якого не можна виходити. 

 

Визначення доходу від продажу майбутнього об’єкта нерухомості передбачено за алгоритмом аналогічним для решти об’єктів нерухомого майна, а саме - виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче:

🔹оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку (далі – Єдина база);

🔹ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

 

Також виникає питання щодо ПДВ на рівні першого продажу від девелопера, де також при встановленні ціни необхідно враховувати ступінь готовності МОН. 

 

Активну участь у дискусії взяли присутні представники девелоперських компаній, які обмінялись думками щодо актуальних проблем девелопменту. 

 

✔️Наприкінці заходу учасники мали змогу подискутувати на актуальні теми та отримати відповіді на цікавлячі питання.

 

🌐Про що ще говорили під час Business Day КБУ читайте за посиланням: https://kbu.org.ua/news/pro-ostanni-tendentsii-ta-perspektyvy-budivelnoho-rynku-ukrainy-pid-chas-business-day-kbu 

 

Пропонуємо переглянути фотоальбоми:

👉Альбом 1: https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1062559429223755&type=3 

👉Альбом 2: https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1062726002540431&type=3 

👉Альбом 3: https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1062742865872078&type=3 

👉Альбом 4: 

https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1063435329136165&type=3 

 

Організатор: Конфедерація будівельників України

Фінансовий партнер: Глобус Банк

 

Стратегічні бізнес-партнери КБУ: East Office of Finnish Industries Oy, SKAKO Concrete A/S

 

Інформаційні партнери: ProfBuild, Build Portal, PRAGMATIKA.MEDIA, ICC Ukraine, РБК-Україна, Property Times, ZPP, Час Перших, Відбудова Запоріжжя, StroyObzor, Український погляд, Marketer, Delo. ua, Бізреліз.

 

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!💪

РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!

СЛАВА УКРАЇНІ!💙💛