Новини

Юрій Хапко, Керуючий партнер TOTUM LF, члена КБУ, з юридичної точки зору окреслив основні моменти функціонування кооперативів як схем фінансування нового будівництва.

Він розповів присутнім про декілька варіантів залучення коштів відповідно до Закону “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” №2518-ІХ від 15.08.2022 (далі Закон):

1) шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (МОН):
- замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою підприємцем;
- девелопером будівництва, який є юридичною особою;

2) шляхом укладення договорів про участь в Фондах фінансування будівництва (ФФБ);

3) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій.

Він зауважив, що частина 3 статті 4 Закону України “Про інвестиційну діяльність” 1560-XII від 10.10.2022 втратила чинність, і фактично замінена новими нормами Закону №2518-ІХ, до того ж вказані норми вже не обмежуються житловим будівництвом, а стосуються залучення коштів в проєкти будь-якого функціонального призначення, зокрема, проєкти будівництва рекреаційної нерухомості, торгової, офісної тощо.

Пан Юрій розповів про інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, що здійснювалися способами інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів відповідно до законодавства, яке діяло до набрання чинності цим Законом, зберігають чинність до повного виконання сторонами своїх зобов’язань.

“Але щодо кооперативів ситуація інша!” - наголосив він.

Керуючий партнер TOTUM пояснив ситуацію щодо кооперативів так: з дня набрання чинності цим Законом асоційовані члени кооперативів, предметом діяльності яких є житлове, дачне або гаражне будівництво, вважаються повноправними членами таких кооперативів. Набуття такими особами прав повноправних членів відповідних кооперативів не потребує прийняття рішень загальними зборами членів кооперативів та/або його статутними органами. Таким чином, втрачається корпоративний контроль над всіма кооперативами, де вже були залучені асоційовані члени, бо кожен член має один голос незалежно від розміру паю.

Він акцентував на тому, що облік членів кооперативів на відміну від ТОВ ведеться самим кооперативом, тобто Головою чи Правлінням і не вноситься до Єдиного державного реєстру (ЄДР).

Юрій Хапко також запропонував план дій щодо існуючих кооперативів:

1. Приведення у відповідність до Закону статуту кооперативу (виключення положення про асоційованих членів);

2. Виключення асоційованих членів, зміна їх статусу для виконання норм Закону;

3. Укладення нового договору пайової участі;

4. Акт приймання-передачі паю як документ, що підтверджує набуття членства у кооперативі у зв'язку з виконанням умов договору пайової участі.

Водночас для нового житлового будівництва наступні рекомендації:

1. Кооператив не здійснює продаж майбутніх об'єктів нерухомості, а здійснює продаж паїв – корпоративних прав.

2. Об'єктом паю у кооперативі має бути готова нерухомість, яка буде поставлятись вже після завершення будівництва.

Також спікер розповів, за яких умов можуть працювати кооперативи:

1. Якщо предмет діяльності кооперативу не є житловим, гаражним чи дачним будівництвом, тобто для комерційної нерухомості. В такому разі немає заборони на асоційоване членство і механізм працює без змін.

2. Для житлового будівництва - момент набуття членства у кооперативі не з моменту подання заяви, а з моменту підписання акту приймання-передачі паю. Акт приймання-передачі паю може бути підписаний за умов визначених в договорі про пайову участь, тобто після повної сплати пайового внеску, фінальних обмірів і доплат. Фактично в день підписання акту приймання-передачі паю і набуття членства здійснюється постачання нерухомості з договором і вихід з кооперативу. Як результат – відсутні ризики втрати корпоративного контролю.

3. Поєднання будівельного та інвестиційного кооперативу. Створення двох кооперативів, де в будівельний будуть входити лише повноправні члени (бенефіціари проєкту), а також інвестиційний кооператив як член будівельного. А вже до складу інвестиційного кооперативу входять покупці як асоційовані члени.

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!
РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!
СЛАВА УКРАЇНІ!