Новини

🏗️ Не лише гроші: що має довести девелоперський проєкт, аби зацікавити міжнародного кредитора

✍️ Станіслав Іванов MRICS, REV, RICS Registered Valuer, директор департаменту оцінки та стратегічного консалтингу, та Дмитро Гапон REV, заступник директора департаменту оцінки та стратегічного консалтингу, компанії EXPANDIA, яка є представником CBRE в Україні та Молдові, дійсного члена КБУ, розповіли, що має продемонструвати  девелоперський проєкт, аби зацікавити міжнародного кредитора.

🏢 Сьогодні український ринок нерухомості потребує не лише відновлення пошкоджених внаслідок повномасштабної війни об’єктів, а й запуску нових проєктів, які підтримуватимуть економічну активність. Йдеться про житлову, логістичну, виробничу та комерційну нерухомість — сегменти, без яких складно говорити про довгострокове відновлення країни.

🌍 Впродовж останніх років міжнародні фінансові інституції поступово розглядають Україну як напрям для фінансування нових девелоперських ініціатив. Для них це спосіб підтримати економічне відновлення країни, запуск нової інфраструктури та створення робочих місць. Водночас зацікавленість міжнародних партнерів не означає автоматичну готовність надати фінансування локальним девелоперам.

📌 Для кредитора важливо побачити не лише потенціал проєкту, а й підтвердження його життєздатності. Саме тому ключовим питанням для українських девелоперів сьогодні є готовність перетворити інтерес міжнародних фінансових інституцій на реальне фінансування.

🏗️ Міжнародний кредитор оцінює не лише ідею чи локацію проєкту, а й рівень його підготовки, відкриті ризики та стійкість фінансової моделі. На практиці це означає:

🔹 оформлену земельну ділянку та дозвільну документацію;

🔹 зрозумілу структуру власності;

🔹 прозору проєктну компанію SPV;

🔹 підтверджений ринковий попит;

🔹 досвід девелопера.

📊 У типовій структурі фінансування міжнародні фінансові інституції зазвичай очікують, що девелопер вкладатиме у проєкт власний капітал — часто щонайменше 35%–40%. Також важливим є підтверджений попит:

🔹 для комерційної нерухомості — договори попередньої оренди;

🔹 для житлових проєктів — договори попередньої купівлі-продажу на рівні 30%–50%.

📈 Одним із ключових показників є DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — коефіцієнт обслуговування боргу, який демонструє, чи вистачатиме грошового потоку для виплат за кредитом. Його значення зазвичай має перевищувати 1,2–1,3.

🌱 Окрему увагу МФІ приділяють ESG-факторам — екологічним, соціальним та управлінським аспектам, які дозволяють оцінити відповідність проєкту сучасним регуляторним вимогам та рівень потенційних ризиків.

🕒 Процес залучення фінансування зазвичай проходить кілька етапів — від попереднього розгляду до фінансового закриття. У середньому він триває 7–12 місяців, а сама перевірка проєкту — близько 3–6 місяців.

🔍 Для девелопера це не лише технічний етап, а й можливість заздалегідь побачити слабкі місця проєкту. Саме тому у таких процесах залучаються незалежні консультанти та оцінювачі, які надають професійну оцінку окремих складових проєкту.

📋 Залежно від структури фінансування та типу активу, така експертиза може включати:

🔹 оцінку застави;

🔹 техніко-економічне обґрунтування;

🔹 ринковий аналіз;

🔹 аналіз бізнес-плану та фінансової моделі;

🔹 технічний аудит.

📉 Навіть після попереднього рішення про можливість фінансування міжнародні кредитори визначають фінансові та операційні ковенанти — інструменти контролю ризиків після видачі фінансування. Вони можуть стосуватися співвідношення боргу до NOI або EBITDA, обмежень на додаткове боргове навантаження, контролю рахунків чи підтримки активу у належному технічному стані.

🌍 Якщо ще кілька років тому міжнародне фінансування девелоперських проєктів в Україні залишалося радше винятком, то сьогодні поступово формується нова практика, де рішення дедалі частіше базуються на незалежній оцінці проєкту та стандартизованому процесі перевірки.

🤝 EXPANDIA вже залучалася до таких процесів як незалежний консультант для міжнародних фінансових інституцій, які розглядали можливість або надавали фінансування девелоперським проєктам в Україні.

🇺🇦 Саме довіра до даних, процесу та якості підготовки проєктів є ключовою умовою для масштабування міжнародного фінансування девелоперських проєктів в Україні.

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!💪

РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!

СЛАВА УКРАЇНІ!💙💛