📊 Офісний ринок Києва у першому півріччі 2025: стійкість сегменту та його основних показників попри безпрецедентне скорочення загальної пропозиції
📈 Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, на кінець 1 півріччя 2025 загальні тенденції у сегменті залишалися переважно незмінними, продовжуючи динаміку попереднього року. Загалом попит залишався стійким, а обсяг валового поглинання офісних площ склав 82 000 кв.м (+16% р./р.). Варто зазначити, що близько 30% цього обсягу було пов’язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель внаслідок військових дій, що свідчить про дестабілізуючий характер активності, а не про органічну динаміку. Основним драйвером попиту стали компанії зі сфери інформаційних технологій (ІТ) та телекомунікацій з часткою 25% та найбільшою кількістю транзакцій (23), а також публічний сектор та неприбуткові громадські організації (14%) і промислово-енергетичні компанії (10%).
🚚 Переїзди, в тому числі вимушені, продовжували лідирувати за типом угоди з 40% (+7 п.п. р./р.), тоді як розширення збільшили свою частку до 16% (+5 п.п. р./р.). Так як на ринку переважає гібридний формат роботи, де в офіс одночасно приходить близько 30%–40% працівників, деякі компанії скорочували свої офісні площі до близько 50% від довоєнного обсягу. Такий підхід дозволив орендарям здійснювати релокації та переїжджати в офісні будівлі вищого класу, зберігаючи при цьому загальний бюджет на оренду незмінним.
🌱 Однак, попри загальну тенденцію до оптимізації витрат і підвищення ефективності використання офісних площ, зростання кількості угод з розширення свідчить про позитивні очікування щодо завершення війни та обережну орієнтацію на довгострокове зростання. Зокрема, стратегічне розширення спостерігалося в секторах ІТ та телекомунікацій, виробництва й промисловості, а також фармацевтики та медицини.
🏗️ Протягом 1 півріччя 2025 року на ринок не вийшло жодного нового бізнес-центру. Водночас близько 45 000 кв.м офісних площ було пошкоджено або зруйновано внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції до 2,11 млн кв.м (-3% р./р.). Це скорочення стало безпрецедентним випадком скорочення пропозиції, зумовленим прямими втратами інфраструктури, що лише підкреслило вразливість об’єктів нерухомості в умовах триваючих військових дій.
📅 Протягом 2 півріччя 2025 року очікується введення близько 73 000 кв.м у п’яти бізнес-центрах. Однак строки реалізації проєктів залишаються невизначеними через триваючі ризики пов’язані із безпековою ситуацією, фінансуванням та рівнем попереднього залучення орендарів.
📉 Середній рівень вакантності знизився до 21% (-1,1 п.п. з поч. року), що здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують переїжджати до більш якісних офісних площ на фоні привабливих орендних ставок. Більшість вакантних площ сконцентрована у нових об’єктах, частина яких досі залишається майже повністю вільною, а також у об’єктах нижчої якості, переважно розташованих поза межами ЦДР.
💰 Ефективна прайм ставка на найкращі об’єкти коливалася в межах $19–$25/кв.м/міс., залежно від характеристик приміщення (наявність ремонту, розташування, рівень безпекових ризиків та заповнюваність будівлі). Розширення діапазону орендних ставок відображає зміну стратегії орендодавців: великі приміщення дедалі частіше переплановуються у офіси меншого формату, а для залучення менших орендарів все частіше пропонуються офіси з готовим ремонтом. Таким чином, витрати на облаштування таких приміщень відображаються у вищій верхній межі діапазону ставок. Водночас, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском.
⚠️ Важливо зазначити, що рівень вакантності на 1 півріччя 2025 року розраховувався без урахування скорочення обсягу конкурентної пропозиції внаслідок пошкоджень, спричинених воєнними діями з метою збереження порівнянності та уникнення спотворення динаміки ринку.
💬 Анна Сільвестрова, старший директор департаменту офісної нерухомості та роботи з корпоративними клієнтами CBRE Ukraine:
“Ми очікуємо, що обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року збережеться до кінця року. За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансу між вартістю, якістю та безпекою інфраструктури. Разом з тим, ми бачимо, що великі орендарі адаптувались до військової реальності засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ. Ринок продовжує демонструвати ознаки стабілізації орендних умов: дедалі більше компаній укладають довгострокові угоди на 3–5 років, тоді як у період перших років повномасштабної війни переважали угоди на 1–2 роки”.
ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!💪
РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!
СЛАВА УКРАЇНІ!💙💛