Новини

🏗️16 жовтня 2023 року відбулося перше засідання Комітету КБУ з питань девелопменту під головуванням Анни Лаєвської, комерційної директорки Інтергал-Буд, члена Ради директорів КБУ. 

👤Лев Парцхаладзе, Президент Конфедерації будівельників України, відзначив важливість подібних засідань: “Нам треба знаходити інструменти, варіанти як виходити зі складних ситуацій. Ми повинні випрацьовувати стратегію. Швидко не буде, але правильно поставлене завдання - це 70% успіху”. Він зауважив, що проєкт єОселя, наприклад, не залучає приватні будинки, а їх на ринку 40%. 

☝️Під час засідання учасники розглянули актуальні роз'яснення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку щодо операцій ІСІ (інститут спільного інвестування), проблематику, пов'язану з ними та можливі наслідки для будівельного бізнесу. 

👤Анна Лаєвська зазначила, що зараз одне з ключових питань, проблемних для будівельної галузі, - це питання фінансування і механізмів роботи будівельного ринку, взаємовідносин девелоперів з державними програмами і з покупцями: “Склалася кон'юнктура, і з точки зору законодавства, і з точки зору ринкової ситуації, що основною рушійною силою попиту і стимулювання надходження фінансів до будівельної галузі є державна програма єОселя. Але, в той же час, є законодавчі нововведення, які впливають на можливі варіанти залучення інвестицій в сферу первинної житлової нерухомості, на формат взаємин з покупцями. Все це, за несприятливого перебігу подій, може призвести навіть до тимчасової призупинки, або до суттєвого падіння обсягів будівництва і фінансування будівельної галузі”. 

👤Віталій Смердов, партнер Crowe Mikhailenko, нагадав, що уряд 05 вересня 2023 схвалив проєкт Закону “Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо скасування мораторію на проведення податкових перевірок”. Тепер виникає питання, що можна вважати активами спільного інвестування: “Коли ми отримуємо попередню оплату, то ці кошти не є коштами спільного інвестування до моменту, поки ми не передамо той актив, передоплату за який ми отримали, і не відобразимо доходи за спеціальними правами запозичення, - ці кошти не є коштами спільного інвестування. Тобто, щоб кошти вважалися такими, має бути актив, актив має бути проданий, по ньому відображені доходи і оплата. Інакше, хоч ці кошти можна спрямувати в бізнес, але активи, придбані за них, теж не будуть активами спільного інвестування”. 

☝️Було вирішено сформувати позицію та звернутися за офіційним роз’ясненням до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, а також до профільних спеціалістів щодо подальшого обговорення. Пані Анна запропонувала: “Сьогодні попит на первинну нерухомість і продажі далекі від ідеальних. Девелопери фінансують будівництво в основному з власних резервів. В таких умовах додаткові обтяження ставлять під загрозу діяльність компаній. Необхідно обговорювати компроміси щодо дати введення чи випадків застосування нових роз’яснень Національної комісії”. 

☝️Також учасники обговорили власний досвід роботи з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва. Основною проблемою стало питання оцифрування дозвільної документації. 

Другим питанням для обговорення стало питання акредитації первинного ринку нерухомості до участі у державній програмі єОселя. 

👤Володимир Чорненький, член Правління, Директор з роздрібного бізнесу АТ “Скай Банк”, розповів, що початковою метою програми єОселя була робота з первинним ринком нерухомості: “Сьогодні, як банківський сектор, можемо зазначити, що драйвером є лише ця програма. Але за програмою було видано 5,7 млрд грн. Насправді, кредитів на купівлю житла на етапі будівництва лише 42 з 4 тисяч виданих. 1200 кредитів видано на купівлю житла, введеного в експлуатацію. Решта - продаж фізичними особами, що не несе плюс для економіки країни. З другої половини 2024 року буде зменшуватися кредитування купівлі у фізичних осіб, а в 2025 році - буде можлива купівля лише на етапі будівництва”. 

Володимир Чорненький окремо відзначив, що 70% вимог до акредитування по програмі єОселя однакові в різних банках, все інше - це додаткові умови, які висуває кожен банк.

📜Була висунута пропозиція, спрямована на зниження ризиків - передавати об'єкти чи активи в заставу банкам, для збільшення об'ємів, темпів та готовності кредитувати: “Укрфінжитло поставило умови, що майнові права мають перейти до покупця в день підписання договору. Раніше поручителем міг бути забудовник, а сьогодні є лише вимога передати фізичній особі права в день укладення договору, а потім кредитувати”, - зазначив пан Володимир. 

Він зауважив, що кожен банк самостійно оцінює ризики, в тому числі, ризики, що стосуються термінів і факту здачі об'єкту в експлуатацію: “Кожен банк виставляє відсоток готовності проєкту, в який готовий заходити. Наш банк - не менше 50%. Це впливає на кількість квартир в залишку”. 

☝️Анна Лаєвська відзначила, що банки часто скаржаться на нестачу чітких правил з боку Укрфінжитла. Вона запропонувала звернутися в Укрфінжитло і встановити необхідні вимоги до компаній, які можуть претендувати на акредитацію, це дозволить відсікти ненадійних кандидатів. 

👤Леонід Корецький, заступник голови управління АТ “Трест Житлобуд-1”, зауважив, що, наприклад, в Харкові, набагато більше кредитування за програмою єОселя здійснюється на вторинному, а не на первинному ринку. Анна Лаєвська запропонувала поспілкуватися з регіональними відділеннями банків щодо можливості подання списків готового житла. 

🌃Також, під час засідання обговорили питання оновлення житлового законодавства в контексті типів житлових приміщень (апартаменти, орендне житло): чітке визначення та вимоги до таких типів житла, проблематику комунальних тарифів, особливості експлуатації та управління.

☝️Голова Комітету КБУ з питань девелопменту запропонувала сформувати письмову проблематику експлуатації такого типу житла та відсутності його класифікації в житловому законодавстві. 

👤Олександр Червак, виконавчий директор КБУ, нагадав, що була створена робоча група при Міністерстві розвитку громад, територій та інфраструктури України (Міністерство відновлення), яка розробляє новий законопроєкт про основні засади житлової політики: “Він буде рамковим законом, урядовим. Його метою буде скасування чинності Житлового кодексу, який не відповідає реаліям. Робоча група тільки розпочала свою діяльність. У нас є драфтовий робочий документ, зовсім сирий. Тому є пропозиція всім учасникам, крім термінології, якої не вистачає в чинному законодавстві, внести інші пропозиції, які ми як Конфедерація будівельників України можемо надати робочій групі на розгляд. Вони можуть стати основою урядового законопроєкту. До нас звернулося Міністерство відновлення, щоб ми як Конфедерація внесли ті актуальні визначення, терміни або положення в цей рамковий законопроєкт (він не буде інструкцією, як Кодекс), на основі яких може вибудовуватися далі житлова політика України”. 

🌃Анна Лаєвська наголосила на важливості питання класифікації новобудов, останній варіант якої також розробляла Конфедерація будівельників України. Вона внесла пропозицію повернутися до цієї класифікації, напрацювати діючий і правдоподібний варіант, який дозволить адекватно й об'єктивно оцінювати клас нерухомості. Пані Анна запропонувала учасникам Комітету сформулювати параметри, які є ключовими для визначення класу: “Це може бути зроблено у форматі сервісу для покупців”, та обговорити це питання. Учасники долучилися до дискусії щодо способів імплементації цієї ідеї та її потенційних переваг і недоліків. 

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО! 💪

РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ! 

СЛАВА УКРАЇНІ! 💙💛