Новини

💰 Податкові аспекти інвестиційно-будівельних проєктів: фокус на інвестиційні фонди, форварди та ПДВ

Нюанси операцій з інвестиційними фондами обговорили під час засідання Комітету КБУ з питань податкової політики, яке відбулося 17 липня 2025 року під головуванням Дмитра Михайленка, Голови наглядової ради Crowe Mikhailenko, члена Ради директорів КБУ.

🏛️ Зокрема, торкнулися статей Податкового кодексу України, які регулюють діяльність інвестиційних фондів, включно з податковими пільгами та хронологією змін, що стосуються податку на прибуток підприємств.

Як зазначив пан Дмитро, питання потенційних податкових ризиків, пов’язаних з операціями із компаніями з управління активами (КУА) у межах інвестиційно-будівельних проєктів, виникло в 2024 році, при зміні законодавства про фінансові установи. 

Так, положеннями Кодексу не передбачено різниць для коригування фінансового результату до оподаткування по операціях зі сплати відсотків за позиками, що надані резидентами. Такі операції відображаються згідно з правилами бухгалтерського обліку при формуванні фінансового результату до оподаткування і, відповідно, об’єкта оподаткування податком на прибуток підприємств. 

✔️ Розглянули застосування механізмів роялті у будівельному секторі, при якому (оскільки інвестиційні фонди є платниками податку на прибуток) тільки окремі операції інвестиційних фондів звільняються від оподаткування, тому податкова різниця, що коригує витрати ліцензіатів, не застосовується.

Також порівняли особливості оподаткування інвестиційних фондів залежно від того, чи є власником фізична чи юридична особа.

📜 Розібрали податкові аспекти форвардних контрактів у девелоперських проєктах. А саме той факт, що доходи, отримані інститутами спільного інвестування (ІСІ) від здійснення операцій з об’єктами незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, звільнятимуться від оподаткування податком на прибуток підприємств у разі, якщо такі об’єкти сформовані за рахунок коштів спільного інвестування.

Водночас були наведені приклади типових проблем при застосуванні форвардів і запропоновані практичні рішення для їх уникнення.

💰 Розібрали можливі податкові наслідки у разі залучення позик (займів) в інвестиційно-будівельних моделях. Серед нових викликів, які можуть зустрічатися у 2025 році: 

❌ штрафи згідно з FATCA;

❌ кредитування позичальників, корпоративні права яких не оплачені продавцю;

❌ невизнання витрат в силу пов’язаності компаній з управління активами (КУА) та компаній позичальників. 

Дмитро Михайленко поділився з учасниками матеріалами, які будуть корисними для створення бізнес-процесів з венчурними фондами. 

💰 Питання, що стосуються КУА-ПІФ та ПДВ, розкрила Ірина Третяк, Заступник Голови Crowe Mikhailenko з економічних питань. Оскільки пайові інвестиційні фонди (ПІФ) не є юридичними особами, відповідно обов’язок звітування покладається на КУА. Таким чином, бухгалтерський облік ведеться окремо, а ПДВ заповнюється разом, що створює високий ризик штрафних санкцій, із-за відмінностей між бухгалтерським та податковим обліками стосовно ділянки ПДВ. 

Окремо обговорили звітні та незвітні організації за FATCA та CRS, і як правильно ідентифікувати статус компанії. 

Ірина Огороднікова, Заступник Голови Crowe Mikhailenko з юридичних питань, описала основні зобов'язання для українських суб'єктів за CRS (Загальний стандарт звітності):

✔️ впровадити процедури належної перевірки;

✔️ встановити податкове резидентство клієнтів;

✔️ акумулювати та зберігати повний набір даних про підзвітні рахунки;

✔️ декларувати іноземні доходи та активи;

та інше. 

Перш за все, компанія повинна визначити, чи підпадає вона під визначення Фінансової установи (Financial Institution, FI). Відповідно до CRS, фінансова установа – це організація, що є депозитарною (банк), кастодіальною (депозитарій), інвестиційною (інвестфонд, КУА) або визначеною страховою компанією. Далі потрібно визначити, чи є компанія Підзвітною (Reporting FI), чи Непідзвітною (Non-Reporting FI), яка підпадає під виключення.

Також обговорили проблемні питання обліку майнових облігацій (МОН) у житлових і комерційних проєктах – зокрема, визначення вартості форварду та порядок застосування ПДВ при першому продажу об’єкта.

Окремо зупинилися на можливостях застосування касового методу податкового обліку, а також на питанні оподаткування ПДФО доходу нерезидента від продажу об’єкта нерухомості в Україні. 

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!💪

РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ! 

СЛАВА УКРАЇНІ!💙💛