Новини

💰 Податкові аспекти інвестиційно-будівельних проєктів: фокус на МОН, форвардні контракти та ПДВ

Нюанси оподаткування та застосування нових фінансових інструментів у будівельних проєктах обговорили під час засідання Комітету КБУ з питань податкової політики, яке відбулося 5 вересня 2025 року під головуванням Дмитра Михайленка, Керуючого партнера Crowe Mikhailenko, члена Ради директорів КБУ.

🏛️ Під час зустрічі обговорювалися ключові питання податкового регулювання у будівельній сфері, зокрема: касовий метод та довгострокові контракти, застосування звичайних цін при відчуженні майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості (МОН), а також практичні аспекти використання форвардних контрактів у девелоперських проєктах.

🎤 Дмитро Михайленко зазначив: «Складність податкового регулювання в будівельній сфері потребує тісної взаємодії бізнесу, податкових органів та законодавця. Наше завдання — виробити чіткі практичні підходи, щоб забудовники могли планувати проєкти без ризику подвійного оподаткування та невизначеності».

Питання, які були обговорені на засіданні:

🔹 Чи підпадає під концентрацію, згідно антимонопольного законодавства, придбання через інструменти ІСІ (КУА) інвестором об’єктів нежитлової нерухомості завершеного будівництва чи Міністерством освіти і науки України на такі об’єкти?

🔹 Актуальність застосування схеми будівництва через житлово-будівельний кооператив (ризики при її реалізації).

🔹 Поточний стан застосування ринком «змішаних/сірих» договорів (інвестиційні, пайові, договори комісії тощо) для нежитлової нерухомості.

🔹 Практика застосування Фондів операцій з нерухомістю та перспективи надання такому інструменту податкової пільги.

🔹 Протидія незаконному витоку даних органів Державної податкової служби України та Державної митної служби України.

🔹 Проблематика касового методу при операціях з МОН.

🔹 Можливість роботи через форвардні контракти на МОН.

🔹 Питання податку на додану вартість (ПДВ) при продажу МОН у випадках будівництва з залученням генпідрядника.

💡 Одним із ключових блоків стало обговорення касового методу та довгострокових контрактів. Виявилося, що при одночасному будівництві житлових і нежитлових приміщень виникають складнощі з формуванням податкового кредиту та визначенням першого та другого постачання. 

📜 Значну увагу приділили питанню застосування звичайних цін при відчуженні об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на майбутню нерухомість. Наразі база оподаткування часто формується за завищеними даними Фонду державного майна України, що призводить до перевищення суми податку на дохід фізичної особи та ПДВ. Учасники обговорили шляхи мінімізації ризиків через індивідуальні запити до Державної податкової служби України (ДПС) та судову практику.

Важливою темою стало питання витоку конфіденційної інформації ДПС та Державної митної служби України. Учасники засідання відзначили, що незаконний доступ до баз даних створює ризики для бізнесу та тіньові схеми конкуренції. Комітет КБУ запропонував посилити відповідальність за несанкціонований витік даних, скоротити кількість органів з доступом до податкових реєстрів та забезпечити прозорість їх використання.

💬 «Ми маємо не лише аналізувати податкові ризики, а й пропонувати практичні рішення для будівельного бізнесу. Касовий метод, МОН та форвардні контракти — це інструменти, які можуть працювати ефективно, якщо їх правильно застосовувати та супроводжувати командою спеціалістів», - наголосив Дмитро Михайленко. 

👤 Вікторія Бірюченко, Директор ТОВ «Кьюдос Україна», пояснила, що ключова проблема полягає у розподілі податкового кредиту, коли об’єкт включає площі, які підпадають під різні режими оподаткування. Вона наголосила на необхідності командної роботи бухгалтерів, кошторисників, інженерів та юристів для вироблення практичних рішень і підготовки аргументованих позицій для податкових органів.

📊 Форвардні контракти також опинилися в центрі уваги. Обговорювалися ризики, пов’язані з неоднозначністю визначень у податковому законодавстві та обліку, а також практичні рішення для захисту інтересів забудовників та інвесторів. Було зазначено, що прибуток від операцій з деривативами не оподатковується податком на прибуток підприємств, що дозволяє використовувати цей інструмент ефективно за умов правильного ведення бухгалтерського та юридичного обліку.

👤 У своєму виступі Ірина Трет’як, Партнер Crowe Mikhailenko, відзначила, що інструмент форвардних контрактів в Україні ще перебуває на етапі формування практики застосування. Вона звернула увагу, що для забудовників і інвесторів надзвичайно важливо мати передбачувані податкові правила, адже саме це дозволяє ефективно й без ризиків використовувати такий інструмент у будівельних проєктах.

👤 Ірина Огороднікова, Заступник керуючого партнера Crowe Mikhailenko з юридичних питань, підкреслила, що для безпечного застосування форвардних контрактів та касового методу необхідно мати чітко визначену облікову політику, яка враховує специфіку будівельних проєктів і дозволяє законно розподіляти податковий кредит навіть під час судових спорів.

💡 Законодавство щодо МОН та ПДВ потребує уточнень і змін, щоб уникнути подвійного оподаткування, підвищити прозорість і забезпечити безпеку бізнесу. Комітет КБУ з питань податкової політики ініціюватиме подальші консультації з Державною податковою службою України, Міністерством фінансів України та парламентськими комітетами, а також продовжить спільну роботу юридичних, бухгалтерських та економічних фахівців для вироблення практичних рішень.

Підсумком засідання стало розуміння того, що ефективна взаємодія між бізнесом і державними органами, активне використання судової практики та правильне застосування податкових механізмів дозволять знизити ризики та створити передбачувані умови для реалізації інвестиційно-будівельних проєктів.

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!💪

РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ! 

СЛАВА УКРАЇНІ!💙💛