Новини

🏠Спеціальні майнові права на приватні будинки

Sempra Law, член Ради директорів КБУ, розповіли про спеціальні майнові права на приватні будинки як неподільні об’єкти незавершеного будівництва.

📍Закон №2518 визначає, що майбутній об’єкт нерухомості (МОН) - є складовою частиною певної будівлі, тобто таких частин в будівлі має бути не менше двох. Умовно, МОНи - це окремі об’єкти (квартири, приміщення і тд.) в складі об’єкта будівництва (будівлі).

Тобто, це означає, що приватні будинки не можуть виступати МОНами, оскільки вони є окремими об’єктами, що розташовані на окремій земельній ділянці і тд.

❗Sempra Law наголосили, що продати/придбати приватні будинки як МОН на етапі будівництва неможливо, адже приватні будинки не можуть виступати в якості МОНів.

Однак, Закон № 2518 все ж визначає особливості цивільного обороту об’єктів по типу приватних будинків на етапі їх будівництва👇

В Законі №2518 існує окремий термін «об’єкт незавершеного будівництва неподільний», тобто об’єкт, що будується, і в складі такого об’єкта відсутні окремі складові частини. І приватні будинки в даному випадку є об’єктами незавершеного будівництва неподільними 🏠

📌А тому, пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб для будівництва приватних будинків також має відбуватися в спосіб, визначений Законом №2518. 

Одним з таких способів є укладання договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва неподільного.📃

Для об’єктів незавершеного будівництва неподільних (на прикладі приватних будинків) Закон № 2518 вирізняє два правових титули:

🔹право власності;

🔹спеціальне майнове право.

👉Якщо для права приватної власності на неподільні об’єкти незавершеного будівництва все зрозуміло (такі об’єкти є повноцінними об’єктами нерухомого майна), то реєстрація спеціального майнового права (СМП) на неподільні об’єкти незавершеного будівництва (ОНБ) - процедура дещо складніша.

Право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на такий ОНБ.

❓На що в даному випадку потрібно звернути увагу:

1️⃣Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва.

Це означає, що замовник будівництва, будуючи приватні будинки та залучаючи кошти від покупців на стадії будівництва, може зареєструвати спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва виключно на себе. 

Тобто, залучати девелопера з можливістю зареєструвати на нього СМП на частину об’єктів, в даному випадку, не можна.

2️⃣ Замовники будівництва, які будують приватні житлові будинки, котеджні містечка  з закритою власною інфраструктурою тощо, можуть залучати кошти від покупців на етапі будівництва після реєстрації СМП та укладення договору купівлі-продажу неподільного ОНБ, за яким замовник передає покупцеві спеціальні майнові права на такий ОНБ (в разі повної оплати).

3️⃣ Перехід спеціального майнового права до покупця тягне за собою перехід права власності на земельну ділянку.

🕵️Sempra Law розглянули, на що може вплинути перехід права власності чи користування на земельну ділянку в разі переходу СМП на неподільний ОНБ від замовника до покупця.

Вся проблематика полягає в тому, що Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає, що:

🔹замовником будівництва є фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок;

🔹право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем. 

📌Тобто, при зміні власника/користувача земельної ділянки замовник будівництва фактично втрачає право на її забудову.

Закон № 2518 визначає, що за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва продавець зобов’язується забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Але якщо замовник будівництва (продавець) передає спеціальні майнові права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва покупцеві, що тягне за собою перехід права власності/користування земельною ділянкою, такий замовник втрачає право забудови, і фактично ввести об’єкт в експлуатацію не зможе, тобто не зможе виконати умови договору.

Таким чином, перехід СМП на неподільний ОНБ тягне за собою потребу в внесенні змін в дозвільну документацію на будівництво, а також у вихідні дані на будівництво (МБУО, ТУ та ін.), і всі наступні в зв’язку з цим наслідки 🙃

☝️Детальніше про перехід права власності чи користування на земельну ділянку в разі переходу СМП на неподільний ОНБ від замовника до покупця в матеріалі Sempra Law: https://t.me/LawBudSpace/140 

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО! 💪

РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!

СЛАВА УКРАЇНІ! 💙💛