🏗️Виклики відбудови України. Як працюють девелопери зараз та до чого варто готуватись? 

Нині в Україні триває активна фаза війни. Чи доцільно зараз будувати нові житлові площі, враховуючи імовірність обстрілів? Які найбільш значущі тренди у будівництві житлових комплексів майбутнього? Які рішення щодо укриття будуть найефективніші в Україні — підземні паркінги, «безпечні кімнати» ізраїльського зразка чи інше?

На ці питання відповіли члени Ради директорів КБУ (KAN Development, Alliance Novobud, Royal House, Товариство “Відважних”) та член КБУ (Greenville) ⤵️

1️⃣В Україні триває активна фаза війни, якій, на жаль, не видно кінця. Де доцільно нині будувати нові житлові площі, враховуючи імовірність обстрілів?

💬“Відбудова українських міст – надзвичайно важливий психологічний фактор. Мільйони українців за кордоном своє повернення напряму асоціюють з темпами відновлення своїх домівок, зруйнованих шкіл, дитсадків.

Після деокупації Київщина має найменші ризики бути повторно зруйнованою. Враховуючи досвід першого етапу війни 2014-16 років, на Київську область чекає велика міграційна хвиля тих, хто хоче залишитися жити в Україні. Саме тому активність будівельників сьогодні вкрай важлива, адже позитивний результат їхньої роботи може суттєво вплинути на долі десятків тисяч українських родин”, - коментує Володимир Карплюк, СЕО Товариства “Відважних”, керівник представництва КБУ у Київській області.

👤Анна Щербань, директор з маркетингу Royal House наголошує, що неможливо поставити життя на паузу. Дякуючи Збройним силам України, українці мають можливість зустрічати ранки. Саме тому навіть в умовах повномасштабної війни будувати житло – доцільно. Зруйновано багато житла на сході і півдні країни, люди переїжджають до більш безпечних регіонів та міст, де більшість атак ворога відбивають сили ППО, тому попит на нове якісне житло – зростає.

У Alliance Novobud зазначають, що міста та містечка глибокого тилу та захищена столиця - ось де не просто потрібно, а необхідно продовжувати будувати житло. Ба більше, на тлі активного розвитку державної програми «єОселя», яка тепер доступна практично всім українцям, й розповсюджується як на готове житло, так і на те, що будується. 

💬“Зауважу, що важливо активізувати будівництво насамперед у містечках та селищах, де цінник буде доступніший. А отже більша кількість людей, які втратили житло під час вторгнення та переселилися в інші регіони країни, зможуть придбати квартиру й розпочати історію заново”, - коментує Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud.

Водночас у KAN Development додають, що доцільно будувати не тільки у Києві, а й на західній Україні. Це території, які є найбільш захищеними або віддаленими від епіцентру бойових дій, а відповідно безпечними.

Зважаючи на зміни, характерні для специфіки воєнного часу, у Greenville констатують, що девелоперська галузь розвивається за тим вектором, який задає ринок. Тому специфіка попиту вже зараз впливає на забудовників: майбутні проєкти намагатимуться будувати подалі від воєнної та критичної інфраструктури, щоб не ставити під потенційну загрозу мешканців житлових комплексів. Це не залежить від географічного розташування: під ракетні обстріли попадають і спальні райони, і історичний центр (як нещодавно в Одесі), і передмістя. Тому стовідсоткового рецепту тут немає.

2️⃣ Потреби ринку і клієнтів — дуже мінливі. Які найбільш значущі тренди у будівництві житлових комплексів майбутнього? Що актуально передбачити у них і чому?

У KAN Development глобальних змін трендів не простежується, однак є запит на підземні паркінги з зонами укриттів, як в Ізраїлі. Все менше людей купують останні поверхи, дещо зменшились побажання по площі, тому що зменшилась купівельна спроможність. 

💬“Сьогодні люди купують не житло, а комфорт та безпеку. Саме з цим і пов’язані основні тренди будівництва – як сьогодні, так і в майбутньому”, - акцентує Володимир Карплюк, СЕО Товариства “Відважних”.

А ось Alliance Novobud серед основних трендів вбачають наступні: 

📌Безпековий - наявність у будинках житлового комплексу приміщень подвійного призначення у вигляді підземних паркінгів або підвальних приміщень, оснащених додатковими входами/виходами, вентиляцією, інтернетом та іншими комунікаціями. Окрема кімната-бункер навряд чи знайде відгук в українського споживача, доплачувати кошти за практично нефункціональну площу погодяться не всі. Зрештою ця кімната стане занадто дорогою коморою.

📌Рекреаційний - покупці, як і раніше, обиратимуть проєкти з рекреаційними складовими: парк, ліс, водойма на території комплексу чи в пішій доступності. Після локдаунів українці почали цінувати можливість відпочити та відновитися поруч із житлом. 

📌Технологічний - застосування новітніх технологій для забезпечення безпеки й комфорту проживання: системи контролю віддаленого доступу, зокрема й до укриттів, консьєрж-сервіс, охорона, оснащення будинків стаціонарними генераторами на випадки блекауту тощо.

📌Архітектурно-інфраструктурний - будинки-китайські стіни давно віджили своє, сьогодення та майбутнє за житловими комплексами зі змінною поверховістю, коли будинки не нависають над землею, а створюють приємний оку ландшафт, в якому більше сонця, повітря та простору, за проєктами з розгалуженим інфраструктурним наповненням, облаштованими громадськими місцями, наприклад, експлуатованими дахами з просторами для відпочинку. Серед планувань все популярнішими стають так звані євро-двушки - однокімнатна квартира з просторою кухнею-вітальнею. 

3️⃣Одне з найнагальніших і найболючіших питань - це будівництво укриттів. Як нинішнє трактування законодавства впливає на репутацію забудовників і на очікування покупців від майбутнього житла? Які рішення щодо укриття будуть найефективніші в Україні - підземні паркінги, «безпечні кімнати» ізраїльського зразка чи інше?

💬“Не можна говорити, що Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення вимог цивільного захисту під час планування та забудови територій” - маніпуляція або непрофесійність. Це перманентний процес роботи із законодавчою базою по пристосуванню її до нових реалій життя”, - зазначають експерти Greenville.

На сьогодні, від початку повномасштабної війни, постійно вносяться доповнення та зміни в нормативні акти, що стосуються цивільного захисту населення. Оскільки цивільний захист - це комплекс заходів щодо пристосування архітектурних рішень під вимоги цивільного захисту, то адаптація будівельних нормативних вимог потребує доопрацювання багатьох нормативних актів (ДБНи, ДСТУ, закони, постанови та інше).

👤Євген Мирошник, керівник проєктного відділу Alliance Novobud пояснює, що в нормативних документах поняття «бомбосховища» не існує. Це неправильне їхнє трактування. 

На його думку, зараз, в основному, забудовники будують об’єкти за проєктною документацією, яка була затверджена ще до прийняття змін до законодавства. Закон зворотної дії не має, тому ніхто не зобов’язаний перероблювати свої об’єкти під нові норми. Але, враховуючи те, що зараз переважна більшість новобудов зводиться за монолітно-каркасною технологією, не можна вважати, що дані будинки є небезпечними для проживання - навпаки.

При розробці проєктної документації нових будинків Alliance Novobud, звісно, керуєються чинними нормами та враховує захисні споруди цивільного призначення.

Щодо «безпечних кімнат» ізраїльського зразка, то даного нормативу в чинних нормах також немає. Загалом, Євген Мирошник надає перевагу таким кімнатам в житлових комплексах, які наближені до лінії бойових дій. В іншому випадку – підземний паркінг або підвал в монолітно-каркасному будинку. Як мінімум, правило двох стін.

У KAN Development говорять, що зараз мають бути розумні компроміси, адже неможливо передбачити будівництво укриттів на всіх об’єктах. Наприклад, якщо поруч з будинком - метрополітен, то окреме укриття можна не будувати.

На думку Володимира Карплюка, у своїх формулюваннях законодавець повинен бути дуже чітким. Бізнес за наявних можливостей зробити дешевше обов'язково цим скористається, тому потрібно розраховувати на: 

✔️ чіткість визначень та вимог у ДБН; 

✔️ запит від клієнта. 

А ось Анна Щербань говорить, що в нинішніх умовах найбезпечнішим для майбутніх мешканців є спеціальне будівництво укриттів чи бомбосховищ або ж будівництво підземних паркінгів. Варіант «безпечних кімнат» на прикладі Ізраїлю, на жаль, не завжди безпека, адже ворог кидає на голови українців – значно потужніші ракети.

Однак у Greenville також додають, що всі зміни/доповнення, які стосуються цивільного захисту однозначно в подальшому будуть впливати на ціноутворення та собівартість об’єктів будівництва в сторону її збільшення, але подальший вибір буде за кінцевими споживачами/покупцями: вибирати дешевше житло на вторинному ринку нерухомості чи купувати нове житло з певними удосконаленими заходами цивільного захисту.

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!

РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!

СЛАВА УКРАЇНІ!