Новини

🏙️ Як змінюється ринок житла в Україні: аналітика, виклики та перспективи

🌐 22 квітня 2026 року, в рамках форуму Recovery Construction Forum Ukraine 3.0 відбулась дискусійна панель «Нова житлова політика: від компенсації до нового житлового фонду» з представниками влади, профільних державних інституцій та місцевого самоврядування, бізнесу та громадських організацій. Вона пройшла під модерацією Сергія Мамедова, Віцепрезидента КБУ, Голови правління Глобус Банку, який відзначив важливість збалансування попиту і пропозиції на ринку житла.

🗨️ «Ми бачимо ризики, що завдяки програмі єОселя зростає попит на житло, однак відкритим залишається питання пропозиції: як стимулювати девелоперів до запуску нових проєктів і де залучати фінансування. Це надзвичайно важливі питання, які постають перед всіма учасниками ринку», - зазначив пан Сергій.

В рамках обговорення проблематики житлової ситуації експерти та учасники галузі зосередили увагу на ключових викликах і перспективах розвитку житлової політики, девелопменту та доступності житла в Україні.

🔢 Олена Унаньян, Директорка ЛУН по співпраці з девелоперами, наголосила на важливості системної аналітики як основи для прийняття рішень у девелопменті. За її словами, ринок первинного житла демонструє поступове відновлення: у 2025 році кількість стартів продажів житлових комплексів зросла на 17% - до 224 проєктів, а обсяг нових квартир збільшився на 22% - до 49 200, при цьому ключову роль відіграють Київ та західні регіони. Водночас ці процеси супроводжуються структурними змінами попиту та підходів до будівництва.

💬 «Ми бачимо, що ринок первинного житла поступово активізується - зростає кількість нових проєктів і обсягів будівництва, особливо у Києві та західних регіонах. Водночас девелопери працюють в умовах високої невизначеності, тому нові старти відбуваються більш зважено, із урахуванням реального попиту та фінансових можливостей покупців. Важливим фактором стає не лише обсяг будівництва, а й структура пропозиції: зростає роль доступнішого житла, а також проєктів, які враховують потребу в автономності та безпеці. Саме тому аналітика ринку сьогодні є критично важливою - вона дозволяє девелоперам краще розуміти попит, планувати нові черги будівництва та знижувати ризики при запуску проєктів», - зазначила пані Олена.

🏗️ Іван Парух, Начальник управління житлової політики та благоустрою Міністерства розвитку громад та територій України, повідомив про розробку інструментів нової житлової політики, частина яких планується до впровадження вже у 2026 році. За його словами, мова йде про перехід від формування нормативної бази до практичної реалізації рішень, які мають забезпечити розвиток житлового ринку через поєднання різних моделей - від стимулювання попиту до запуску соціального та муніципального житла за участі держави, громад і бізнесу. Окремо він звернув увагу на підготовку експериментальних проєктів, зокрема у сфері соціально-муніципального житла, що реалізовуватимуться за підтримки міжнародних партнерів.

💬 Він поділився поділився актуальними напрямами роботи Міністерства: «Ми націлені на формування системного платоспроможного попиту, зокрема через програми житлових ваучерів і виплат, та працюємо над залученням усіх можливих ресурсів, щоб підтримати будівельну спільноту у реалізації свого продукту. Паралельно ми запускаємо інструменти, які дозволять не лише задовольнити поточний попит, а й сформувати сталу модель ринку - зокрема через розвиток соціально-муніципального житла у співпраці з громадами та бізнесом і за участі міжнародних партнерів»

🪙 Продовжуючи тему практичної реалізації житлових інструментів, Ельвіра Левченко, Заступниця Голови правління Держмолодьжитло, акцентувала увагу на поступовому формуванні ефективної моделі забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб на основі практичного досвіду впровадження різних програм. За її словами, від початкових механізмів часткової компенсації та соціальної оренди система еволюціонувала до більш результативних рішень, зокрема партнерських форматів із залученням грантового та кредитного фінансування, що дозволяє масштабувати проєкти та підвищувати їх доступність.

💬 «Ми фактично як першопроходці випробували різні інструменти - від програм часткової компенсації до соціальної оренди, і сьогодні вже чітко бачимо, що саме працює. Найбільш ефективним є формат партнерства, коли житло для внутрішньо переміщених осіб реалізується за рахунок грантових коштів або кредитних ресурсів, у тому числі із залученням міжнародних організацій. Водночас цей напрям доповнюється доступними іпотечними рішеннями, зокрема програмою «Житло для ВПО», яка пропонує одні з найбільш доступних кредитних умов на ринку, а також пілотними проєктами соціального житла, що формують основу для довгострокових рішень».

⚖️ Водночас Сергій Комнатний, Консультант із житлової політики Європейської економічної комісії ООН, звернув увагу на системні дисбаланси житлового ринку України та необхідність переходу до збалансованої моделі: «До незалежності ми мали одновимірну систему - усе житло перебувало у державній власності, після реформ - так само одновимірну, але вже у власності громадян. При цьому разом із передачею житла у власність не була передана повноцінна відповідальність за його утримання, а війна лише загострила ці проблеми та виявила слабкі місця системи. Одновимірної моделі бути не може - ми маємо сформувати збалансовану систему, в якій одночасно розвиваються всі сегменти ринку, зокрема соціальне, та орендне житло, яке сьогодні фактично відсутнє або більш ніж на 90% перебуває в тіні».

📍 Він також наголосив, що міжнародну підтримку слід розглядати не лише як джерело фінансування, а передусім як інструмент для побудови ефективної житлової політики відповідно до стандартів Європейського Союзу, заснованої на довірі, партнерстві та зрозумілих правилах для всіх учасників ринку.

💳 Андрій Тарасенко, Директор департаменту розвитку бізнесу Укрфінжитло, звернув увагу на роль іпотечної програми у пожвавленні ринку, підкресливши, що її запуск у цифровому форматі дозволив забезпечити доступність інструменту по всій території України. За його словами, оновлення умов програми стало відповіддю на зміну структури попиту та профілю позичальників.

💬 «Ми запускали іпотечну програму в цифровому форматі з метою зробити її доступною в кожному куточку України, і одразу побачили значний обсяг заявок. Водночас ми ініціювали зміни до програми, оскільки зрозуміли, що змінюється структура кредитів і сам попит. Сьогодні ми бачимо, що попит на житло залишається стабільно високим і фактично повернувся до рівня, який був до запровадження цих змін, але при цьому змінився профіль клієнтів - вони більше орієнтуються на доступніше житло, що дозволяє ефективніше задовольняти попит і охоплювати більшу кількість позичальників», - поділився пан Андрій.

👥 У продовження теми доступності житла Сергій Захаров, Заступник міського голови Маріуполя, наголосив на критичній ситуації із забезпеченням житлом внутрішньо переміщених осіб. За його словами, однією з ключових проблем залишається надмірне фінансове навантаження через високу вартість оренди, що для багатьох родин стає непосильним тягарем.

Це підкреслює системну проблему: навіть за наявності житла на ринку, його фактична доступність для внутрішньо переміщених осіб залишається низькою через невідповідність доходів і ринкових цін. У таких умовах питання державної підтримки, розвитку соціального житла та механізмів компенсації оренди стає особливо актуальним. Він також повідомив про початок реалізації проєкту житлового кварталу в Білій Церкві, який передбачає будівництво 1183 квартир у три черги як приклад практичного реагування на виклики. Також вже виділено земельну ділянку у Львові для будівництва соціального житла для маріупольської громади та передбачено виділення ділянки у місті Васильків.

💬 Сергій Захаров зазначив: «Для більшості ВПО проблема житла є гострою, і значна частина людей змушена витрачати на оренду понад 50% свого доходу».

🧑‍💼 Ірина Нога, Керівниця програми з питань житла Карітас України, зосередилася на викликах відновлення житлового фонду, необхідності переходу від короткострокових рішень до системного підходу, а також ролі різних секторів у формуванні сталої житлової системи.

💬 «За даними RDNA5, понад 3 мільйони домогосподарств в Україні пошкоджені або зруйновані, а 14% житлового фонду потребує відновлення - і за цими цифрами стоїть не лише масштаб руйнувань, а й втрата відчуття дому для мільйонів людей. Наш досвід показує, що житло саме по собі не є рішенням: якщо людина не має доходу чи доступу до базових соціальних послуг, навіть відновлене житло не виконує своєї функції. Саме тому житлова політика має змінюватися - вона повинна одночасно враховувати житло, економічну спроможність і розвиток соціальних послуг, а також балансувати між короткостроковими рішеннями і формуванням довгострокового житлового фонду».

📑 Цю тему продовжив Дмитро Левицький, Спеціаліст з питань соціального житла EIB Advisory/JASPERS Ukraine, акцентувавши на необхідності формування сталої моделі соціального житла.

💬 «Фундамент успішної системи соціального житла - це самоокупна модель, сталість фонду та належна якість. Соціальне житло не має розглядатися як тимчасове чи другорядне рішення - воно повинно бути повноцінною частиною житлової системи, інтегрованою у міське середовище та орієнтованою на довгострокову ефективність», - зауважив спікер.

Він підкреслив, що існуючі підходи, які тривалий час розглядали соціальне житло виключно як інструмент підтримки малозабезпечених, потребують перегляду. Натомість ключовою має стати модель, у якій житловий фонд перебуває у власності громад, розвивається на прозорих умовах і забезпечує належну якість проживання. Окрему роль у цій системі відіграють органи місцевого самоврядування як базовий рівень управління таким житлом, а міжнародні партнери - як джерело підтримки у формуванні довгострокових і фінансово стійких рішень.

🏠 Говорячи про практичні рішення для інфраструктури, Олег Попович, CEO XMODULE, звернув увагу на потенціал модульних технологій як інструменту швидкого реагування на потреби громад, особливо у прифронтових регіонах. За його словами, в умовах руйнування або відсутності базової інфраструктури - освітньої, медичної, соціальної - саме швидкість розгортання рішень стає критичною, і модульні конструкції дозволяють оперативно забезпечити ці потреби без тривалих циклів капітального будівництва.

💬 «Модульні технології дають можливість оперативно реагувати на потреби громад, зокрема у сфері соціальної та освітньої інфраструктури, забезпечуючи швидке створення необхідних об’єктів там, де це критично важливо. У багатьох випадках вони стають економічно доцільною альтернативою капітальному будівництву, особливо в умовах обмежених ресурсів і часу. Водночас їхня гнучкість дозволяє адаптувати простір під різні функції, масштабувати його відповідно до потреб або змінювати локацію, що сприяє більш ефективному використанню інвестицій і забезпечує стійкість інфраструктурних рішень», - повідомив пан Олег.

📢 Дмитро Струк, Директор з розвитку Креатор-Буд, окреслив підходи компанії до формування сучасного житла з урахуванням трансформації попиту та нових безпекових викликів. За його словами, сьогодні ринок поступово зміщується в бік більш гнучких форматів проживання, зокрема зростає попит на орендне житло серед молоді, що впливає на підходи до проєктування. Водночас девелопери змушені інтегрувати у свої рішення елементи енергонезалежності та безпеки, які стають базовими очікуваннями покупців і користувачів житла.

💬 «Ми орієнтуємося на сучасні підходи до житла - з акцентом на енергонезалежність, автономність і скорочення термінів будівництва, враховуючи зростання попиту на оренду серед молоді та потребу в додаткових безпекових рішеннях. Зокрема, у проєктах передбачаються елементи, які дозволяють забезпечити базову автономність будинків, а також додаткові захисні рішення, що дають можливість мешканцям почуватися безпечніше під час повітряних тривог».

💡 Завершуючи дискусію, Матьйо-Марі Арден, Керівник Благодійного фонду Solidarity, наголосив на необхідності системного підходу до розвитку соціального житла та посилення співпраці з громадами. За його словами, сьогодні в Україні зростає потреба у створенні ефективних механізмів забезпечення житлом вразливих категорій населення, однак на місцевому рівні часто відсутнє чітке бачення того, як саме реалізовувати такі проєкти - від визначення підходів до їх фінансування та інтеграції у житлову політику громад. Водночас зберігається дисбаланс у розвитку ринку: попри активне будівництво нового житла, у тому числі вищих цінових сегментів, значна частина людей продовжує не мати доступу до базових житлових умов.

💬 Спікер поділився своїм баченням проблематики соціального житла: «Аби уникнути утворення «гетто», треба запроваджувати соціальне житло за принципом змішаності - навіть у житлі класу преміум варто передбачати частку для соціальних потреб. Важливо, щоб розвиток житлового фонду був збалансованим, а громади мали чіткі підходи до інтеграції соціального житла, зокрема через визначення частки такого житла у нових проєктах і дотримання прозорих правил його реалізації»

👉 Цікаві інсайти з інших дискусійних панелей форуму Recovery Construction Forum Ukraine 3.0 читайте за посиланням: https://kbu.org.ua/news/https-kbu-org-ua-recovery-construction-forum-ukraine-30 

📷Переглянути фотозвіт можна за посиланням:

Альбом 1:

https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1391676382978723&type=3 

Альбом 2:

https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1391687362977625&type=3 

Альбом 3:

https://www.facebook.com/media/set?set=a.1391925232953838&type=3 

Організатори: Конфедерація будівельників України та Міжнародний виставковий оператор Premier Expo 

Генеральний партнер: Креатор-Буд

Стратегічний партнер: Xmodule, Solidarity

Фінансовий партнер: Глобус Банк

Офіційні партнери: Penetron Україна, ЦГіП, Caparol Україна, Рууккі Україна

Інформаційні партнери: ProfBuild, Build Portal, PRAGMATIKA.MEDIA, Інтерфакс-Україна, ICC Ukraine, ZPP, Property Times, Nadra Info, The Page, Кар’єри України

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО! 💪

РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ! 

СЛАВА УКРАЇНІ! 💙💛